타운뉴스부동산

- 계약 기간 중 1년 6개월 이상 장사하지 않았다면 권리금 보호 어려워
- 임대차 계약 당시 밝혔던 장사 목적 외 건물 사용은 갱신요구권까지 위태 

“상가 계약이 끝나가자 세입자가 권리금을 거래할 신규 세입자를 저에게 주선했습니다. 문제는 세입자가 장사할 목적으로 점포를 임차해 놓고 지금까지 사무실 용도로 사용했다는 겁니다. 저는 장사를 하지 않았기에 권리금 거래를 인정할 수 없다고 맞서고 있습니다. 세입자와 건물주인 저의 주장 중 누구의 말이 맞는 건가요?”

상가 임대차에서 세입자가 법률상 잘못을 저지르지 않는 한 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다. 하지만 세입자가 정상적으로 장사를 해온 것과 달리 임차한 건물에서 계약 기간 대부분을 장사하지 않았다면 문제가 될 수 있다.

10일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “세입자는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래를 할 신규 세입자를 주선할 수 있고 건물주도 이를 보장해야 한다”면서도 “다만 계약 기간 중 상당 기간 세입자가 임차한 점포에서 장사하지 않은 사실이 있다면 권리금 보호가 되지 않아 손해배상청구소송을 제기해도 패소할 확률이 높다”고 설명했다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제2항 제3호에는 ‘임차인(세입자)이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’ 건물주가 세입자의 권리금 회수기회를 거절해도 정당하다 규정하고 있다.

즉 전체 계약 기간 중 1년 6개월 이상 건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다면 건물주가 세입자의 권리금 거래를 거절해도 법률상 문제가 없다는 말.

반면 세입자는 건물을 사무실로 이용했지만, 사무실을 운영하면서 수익을 냈다고 주장할 수 있다.

엄 변호사는 “권리금의 취지는 세입자가 해당 건물에서 장사하여 상권 형성의 노력으로 손님이 직접 오고 가는 수익형태여야만 법률상 인정받을 수 있다”며 “하지만 사무실은 손님이 직접 해당 건물에 오가면서 수익을 내는 구조가 아니기 때문에 법률상 권리금을 인정받기 어렵다”고 지적했다.

만약 세입자가 임차한 건물에서 장사하지 않았다면 권리금뿐 아니라 10년간 장사할 수 있는 갱신요구권까지 위험할 수 있어 주의가 필요하다.

상임법 제10조 제1항 제2호에는 ‘임차인(세입자)이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우’ 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정한다.

다시 말해 세입자가 장사하기로 계약해 놓고 다른 용도로 건물을 이용하게 되면 건물주가 갱신요구권을 거절하더라도 법률상 문제가 없다는 뜻이다.

한편 실무에서는 세입자가 1년 6개월 이상 장사 안했지만, 건물주가 권리금 거래를 인정하는 경우도 있다.

엄 변호사는 “건물주 입장에서 세입자가 건물을 성매매 업소나 불법 도박 업소를 운영하는 등의 불법행위를 하지 않는 이상 제때 임대료만 들어온다면 세입자에게 간섭할 이유는 없다”고 설명했다.

즉 세입자가 계약 기간을 잘 준수했고 임대료까지 연체된 사실이 없다면 권리금 거래를 인정하는 경우도 있다는 말이다.

- 세입자에게 권리금 상당의 충분한 보상 했다면 계약해지도 문제없어
- 갱신요구권 다 행사한 계약에서도 직접 장사하려면 권리금 보상해줘야
- 건물주가 직접 장사하기 위해 보상 없이 세입자 내쫓으면 위법

“최근 건물을 매수하여 건물주가 되었습니다. 문제는 제가 직접 건물에서 장사하고 싶어 건물을 매수한 것인데 기존 세입자가 장사하고 있다는 겁니다. 기존 세입자를 법률상 문제없이 내보내고 제가 장사할 방법은 없을까요?”

상가 임대차에서 건물주가 바뀌더라도 기존 세입자와 계약관계는 그대로 유지된다. 즉 세입자의 갱신요구권과 권리금 보호 의무도 새 건물주에게 승계된다는 말이다. 따라서 자신이 직접 장사를 하기 위해 건물을 매입한 경우라면 상황은 간단치 않다.

21일 엄정숙 부동산 전문변호사는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “이미 비워진 점포에 건물주가 직접 장사를 하는 경우와 달리 기존 세입자가 있고 계속 장사를 할 계획이라면 문제가 될 수 있다”며 “만약 건물주가 직접 장사를 하고 싶다면 세입자에게 권리금 상당의 보상을 해주지 않는 한 아무리 건물주라도 세입자를 함부로 내쫓을 순 없다”고 말했다.

권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

기존 세입자가 있는 상황에서 건물주의 발목을 잡는 건 갱신요구권이다. 건물주가 직접 장사를 한다고 해서 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 없기 때문.

엄 변호사는 “상가 임대차에서는 최초 계약일로부터 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있다”며 “만일 세입자가 계속 장사를 하겠다고 버틴다면 건물주가 강제로 거부 방법은 없다”고 설명했다.

반면 갱신요구권이 해결되더라도 세입자의 권리금 회수 기회는 보장해야 한다.
엄 변호사는 “세입자가 10년 동안 갱신요구권을 행사해 계약 갱신이 불가한 상황이나 계약 연장 의사가 없는 경우에도 법률상 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다”며 “특히나 건물주가 직접 장사를 한다면 세입자가 신규 세입자 주선을 할 수 없는 상황이기 때문에 건물주가 직접 세입자에게 권리금을 줘야 한다”고 말했다.

만약 기존 세입자가 있는 점포에 건물주가 직접 장사를 해야 한다면 어떻게 대처해야 법률상 안전할까.

상가 임대차보호법 제10조 제1항 제3호에는 '서로(건물주와 세입자) 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우' 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 된다고 규정한다.

다시 말해 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않고 합의 하에 계약을 종료시킬 수 있다는 뜻.

엄 변호사는 “건물주가 세입자에게 충분한 보상으로 계약이 종료된다면 권리금에 대한 부분도 합의가 이뤄졌다고 볼 수 있다”며 “따라서 건물주는 합의 당시에 갱신요구권과 권리금에 대한 충분한 보상을 세입자에게 해야 법률상 세입자를 안전하게 내보내고 장사를 할 수 있다”고 귀띔했다.

한편 건물주가 법률을 무시하고 세입자의 권리금 보호 의무를 다하지 않는다면 어떤 일이 발생할까.

엄 변호사는 “건물주가 직접 장사를 하기 위해 세입자를 내쫓는 건 법률상 정당한 사유에 해당하지 않고 오히려 위법에 해당한다”며 “이 경우 세입자는 권리금 보호 의무를 무시한 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 조언했다.

‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

- 연체 월세 지급했더라도 명도소송 이어갈 수 있어
- 판결문을 미리 받아놔도 추후 강제집행에 문제없어
- 세입자와 합의 시에도 명도소송 취하는 주의해야

“세입자가 2기 이상 월세를 연체하여 명도소송을 진행 중입니다. 문제는 세입자가 명도소송 판결 전에 연체된 월세를 내며, 소송을 취하해 달라고 합니다. 판결까지 얼마 남지 않은 상황에서 당황스럽기도 하고 앞으로도 월세 연체가 염려되는 세입자라서 걱정도 됩니다. 현재 진행 중인 명도소송은 어떻게 해야 하나요?”

주택 임대차에서 세입자가 2기(상가의 경우 3기) 이상 월세를 연체했다면 계약 해지 사유에 해당한다, 그런데도 세입자가 버틴다면 집주인이 명도소송을 제기할 수 있다. 하지만 명도소송 도중 세입자가 연체된 월세를 지급했다면 상황은 간단치 않다.

18일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “명도소송 중 세입자가 밀린 월세를 지급했더라도 계약이 유효한가부터 따져봐야 한다”며 “명도소송의 청구취지는 임대차 계약 해지를 통보했음에도 세입자가 건물을 인도하지 않아 제기한 소송이기 때문”이라고 설명했다. 이어 “따라서 세입자가 밀린 월세를 냈으니 계약을 계속 유지하고 명도소송을 취하해 달라는 주장은 법률상 타당하지 않다”고 부연했다.

즉 명도소송은 계약이 해지됐음에도 건물을 불법 점유하고 있는 세입자에게 건물을 인도받기 위한 소송이다. 세입자가 연체된 월세를 소송 중 냈다고 해서 소송의 청구취지가 사라지는 것은 아니라는 말.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

명도소송 중 집주인은 세입자가 밀린 월세를 줬더라도 소송을 취하하지 않고 판결을 기다리면 된다. 월세는 세입자가 집주인에게 당연히 주어야 할 채무문제지 소송과는 아무런 관련이 없기 때문.

엄 변호사는 “세입자가 밀린 월세를 지급했더라도 집주인에게 소송을 취하할 법적 의무와 책임은 없다”며 “임대차 계약이 해지된 상황에서는 세입자가 밀린 월세를 줬더라도 그저 불법 점유자일 뿐”이라고 강조했다.

반면 소송 도중 연체된 월세를 지급한 세입자의 사정을 집주인이 봐주는 경우도 있다. 단 앞으로 벌어질 세입자의 월세 연체를 방지할 안전장치가 필요함을 명심해야 한다.

엄 변호사는 “비록 집주인이 계약해지를 통보했더라도 당사자 간 합의가 있다면 다시 계약이 유지될 수 있다”면서도 “다만 또다시 연체가 의심되는 세입자라면 명도소송을 취하하지 않고 ‘장래에 계약해지 사유 발생 시 세입자는 건물을 건물주에게 인도한다’라는 내용으로 현재 소송에 조정이나 화해 권고 등의 조서를 받아두는 방법이 있다”고 조언했다.

다시 말해 지금 당장 강제집행 신청을 하지 않겠지만, 세입자가 앞으로 같은 잘못을 한다면 해당 조서로 바로 강제집행을 신청한다는 뜻.

한편 집주인은 연체된 월세를 지급한 세입자와 합의를 할 때 함부로 명도소송을 취하하는 일에 주의를 기울여야 한다. 단순히 세입자에게 기회를 주고자 소송을 취하한다면 추후 같은 문제 발생 시 다시 명도소송을 제기해야 하는 번거로움이 생기기 때문.

엄 변호사는 “명도소송 판결문이 소유권에 기한 승소판결문 이라면 영구적으로 집행이 가능하기 때문에 당장 강제집행을 하지 않더라도 문제없다”며 “원칙적으로 판결문의 시효는 10년이지만, 이후에도 시효 연장 판결을 받아 강제집행 신청을 할 수 있어 미리 받아두는 것이 현명하다”고 귀띔했다.

- 집주인 주소 모르면 연락 두절 때 내용증명조차 보낼 수 없어
- 세입자는 절차 밟아 주민센터에서 집주인 초본 발급 가능
- 주민센터에서 집주인 초본 발급 거부하면 법원에 공시송달 신청

“몇 달 전 전세계약을 맺었습니다. 제가 현재 전세로 거주하는 곳이 아파트이다 보니 집주인은 같은 건물이 아닌 다른 지역에 살고 있습니다. 문제는 이 때문에 집주인의 주소를 지금까지 모르고 있다는 겁니다. 물론 집주인의 연락처를 알고 있어 연락은 가능하지만, 혹시나 집주인의 주소를 모른다고 문제가 생기진 않나요?”

전, 월세 계약 시 세입자가 집주인의 주소를 모르는 경우가 흔히 발생한다. 한 건물에 세입자와 집주인이 함께 거주하는 경우와 달리 빌라, 아파트 등 집주인이 함께 거주하기가 어려운 환경이라면 당연한 일일 수 있다. 다만 세입자가 집주인의 주소를 모른 채 그냥 넘어가는 일은 주의가 필요하다. 전세금을 돌려받기 힘든 경우는 전세보증금 반환소송 등을 위해집주인 주소를 반드시 알아야 하기 때문.

14일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “전, 월세 계약을 맺을 때 집주인의 집 주소는 계약서상에도 나와 있지 않아 한 건물에 함께 거주하지 않는다면 모르는 게 당연”하다며 “세입자가 정상적으로 전입신고 및 확정일자를 받았다면 집주인의 주소지를 모른다고 해서 법률상 큰 문제는 발생하지는 않는다”고 설명했다. 이어 “다만 계약상 문제가 발생하여 집주인에게 내용증명을 발송하거나 전세금반환소송을 제기할 때 집주인의 주소를 모른다면 시간이 지체되는 단점이 있다”고 부연했다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

내용증명이란 개인 및 기업 간 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경을 문서화 하는 것으로 우편물의 등본에 의하여 증명하는 제도다.

따라서 세입자가 집주인의 주소를 모르거나 알고 있었던 주소지가 다르다면 문제가 될 수 있다. 내용증명은 상대방(집주인)이 받아야 효력이 생기는데 주소지를 모르기 때문.

엄 변호사는 “내용증명은 전세계약이 끝날 때쯤 집주인에게 계약갱신거절과 전세금반환을 요구할 때 사용된다”며 “물론 전화나 메시지 등으로 의사표시를 해도 되지만, 집주인이 연락 두절일 경우 세입자의 의사가 집주인에게 도달되지 않는다면 계약 해지에 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 이어 “계약해지가 되지 않는다면 전세금반환소송도 지연될 수 있다”고 전했다.

즉 세입자가 전세금반환을 요구하거나 소송을 제기하기 위해선 먼저 전세계약이 해지되어야 한다. 하지만 집주인에게 의사가 전달되지 않았으므로 계약해지권에 문제가 있어 전세금반환소송에서도 지연이 발생할 수 있다는 말.

만약 집주인의 주소지를 모르는 상태에서 문제가 발생한다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
엄 변호사는 “세입자는 임의로 알고 있는 주소로 먼저 내용증명을 보내면 내용증명은 반송된다”며 “내용증명이 되돌아온 반송 봉투, 반송된 내용증명서 원본, 신분증, 임대차계약서를 함께 첨부하면 집주인의 초본을 발급받을 수도 있다”고 말했다.

초본발급이 불가능할 수 있다. 세입자가 필요한 서류를 지참해 주민센터를 방문했지만, 주민센터 측에서 개인정보보호를 이유로 집주인의 주민등록초본 발급을 거부하는 경우도 많기 때문.

엄 변호사는 “만일 주민센터 측에서 집주인의 주민등록초본 발급을 거부한다면 법원에 의사표시 공시송달을 신청해야 한다”며 “이후 법원에서는 세입자에게 주소보정명령서를 발부하게 되고 세입자는 이를 주민센터에 제출하면 집주인의 주민등록초본을 발급받을 수 있다”고 귀띔했다.

공시송달이란 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없는 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달이 되도록 한 법 절차다.

1년 거주 명시한 계약서라도 법률상 2년 보장 돼
계약 끝나기 전 세입자에게 거주 기간 확인해야.

“세입자와 1년 전세계약을 맺고 주택을 임대 해줬습니다. 문제는 1년 계약이 끝나가자 갑자기 세입자가 2년을 채워서 거주하겠다고 합니다. 저는 실거주를 해야 하는 상황인데 말이 바뀐 세입자 때문에 힘듭니다. 명도소송을 해서라도 내보내야 하나요?”

2년 미만의 전세계약에서 거주 기간을 두고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 흔히 전세 기간으로 지정하는 2년 계약과 달리 2년 미만의 단기 계약의 경우 세입자가 급작스럽게 2년을 마저 채워 살겠다고 한다면 문제는 간단치 않다.

12일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브채널 ‘법도TV’를 통해 “2년 미만의 단기 전세계약에서 세입자가 개인 사정 등으로 급작스럽게 2년을 마저 채워 거주하겠다는 통보를 할 때가 있다”며 “당연히 집주인은 황당하겠지만, 법률상 2년 미만의 전세계약은 거주 기간을 2년으로 본다”고 설명했다. 이어 “따라서 해당 기간에는 세입자가 2년까지 거주하더라도 집주인은 임대차 계약해지를 하거나 세입자를 내보내기 위한 명도소송도 진행할 수 없다”고 부연했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

주택 임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제1항에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다. 즉 전, 월세 계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약했다면 법률상 세입자가 살아도 되는 기간은 2년 동안 보장된다는 말이다.

엄 변호사는 “1년으로 전, 월세 계약을 체결한 임대차라면 세입자는 2년 동안 거주를 주장할 수 있다”며 “세입자의 2년 거주 주장이 계약서상 내용과 다르더라도 법률상 문제 되지 않는다”고 말했다.

반면 집주인은 (1년)계약서를 작성했기 때문에 (2년 규정)법률보다 앞선다며 세입자의 주장에 맞설 수 있다.

그러나 주임법 제10조에는 ‘이 법(주임법)에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정한다. 다시 말해 주임법에는 세입자가 살아도 되는 보호 기간을 2년으로 규정하고 있는데, 이 기간을 지키지 않는 계약서는 무효라는 뜻.

엄 변호사는 “약정이 법률을 앞서는 것이 원칙이지만 그렇지 않을 때도 있다”며 “주임법은 강행규정으로 정해진 법규이기 때문에 약정이 있더라도 법률을 앞설 순 없다”고 강조했다. 이어 “따라서 1년 단기 계약이 끝났으니 무조건 세입자에게 나가라는 건 강행법규 위반이 될 수 있다”고 말했다.

한편 급작스럽게 말을 바꾼 세입자가 괘씸해 집주인이 무리한 방법을 선택하는 경우가 있다. 실거주 통보나 전, 월세 증액이 대표적.

엄 변호사는 “단기 계약을 맺은 세입자가 2년을 마저 채워 거주한다면 이 기간을 계약 갱신으로 착각하는 집주인이 있다”며 “하지만 1년을 계약했더라도 법률상 거주가 보호되는 기간은 2년이므로 2년이 끝나기 전까지는 실거주로 인한 계약갱신거절 통보나 전, 월세 증액을 할 수 없다”고 당부했다.

만약 집주인에게도 사정이 있어 단기 계약이 끝난 세입자를 내보내야 한다면 어떤 방법을 강구해야 할까.

엄 변호사는 “주임법은 짧은 거주 기간에 따른 피해로부터 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법’이라며 “중간에 말이 바뀐 세입자가 밉겠지만, 원칙적으로는 법률상 보장된 2년의 기간을 기다리는 게 가장 현명하다”고 조언했다.

이어 “다만 2년 이하의 전세계약을 맺은 세입자는 자신이 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있기 때문에 집주인은 처음에 정한 계약 종료 기간이 다가오면 세입자에게 계약을 계속 유지할 것인지 확인하는 게 좋다”고 조언했다.

즉 처음에 정한 1년까지 살 것인지 2년을 채워 살 것인지 세입자는 법률상 정할 수 있기에 실거주가 필요한 집주인들은 계약이 끝나는 날을 세입자에게 미리 확인하라는 말이다.

- 상속 개시(아버지 사망) 전 사망한 예비 상속인(동생) 배우자(제수씨)도 대습 상속권 있어
- 사망한 형제에게 자녀 있다면 배우자와 공동상속인 된다  
- 사망한 형제 재산은 그 자녀와 배우자에게 상속권 있어

“10년 전 동생이 사고로 사망했습니다. 당시 아버지께서 생존해 계셨고 동생에게는 배우자가 있는 상태였습니다. 문제는 최근에 아버지께서 저에게 모든 재산을 물려주시고 돌아가셨는데, 그동안 연락이나 왕래가 없었던 제수씨가 유류분반환청구소송을 제기했다는 겁니다. 아버지가 생존해 계실 때 사망한 동생의 배우자인데 유류분을 주장할 수 있는지 궁금합니다”

상속권이 발생하기 전(아버지 사망 전) 사망한 형제의 배우자(제수씨)가 유류분을 주장한다면 다른 형제들은 당혹감을 감추지 못한다. 아버지가 돌아가신 후 한 형제가 사망한다면 그 배우자에게 상속권이 넘어간다는 사실은 알지만, 상속권이 발생하기 전 한 형제가 사망한 경우라면 배우자는 남이라는 인식이 강하기 때문.

28일 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “상속권과 유류분권은 아버지가 돌아가신 후 발생하는 권리”라면서 “원칙적으로 상속권이 생긴 이후 상속인이 사망한다면 배우자에게 상속권이 넘어간다”고 설명했다. 이어 “다만 상속권이 발생하기 전(아버지 사망 전) 사망한 예비 상속인(동생)이더라도 그 직계비속(자녀)이나 배우자(아내)에게도 예비 상속권이 생기는데, 이를 ‘대습상속’이라고 한다”고 부연했다.

민법 제1001조에는 '상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속 개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망하거나 결격 된 자의 순위에 갈음하여 상속인이 된다'고 규정하고 있다.

즉 대습상속이란 아버지 사망 전에 동생이 먼저 사망하여 상속자격이 없어졌을 경우라면 동생의 아들이 대습상속인이 된다는 말이다. 

사망한 동생의 자녀와 더불어 아내도 상속인이 된다는 규정도 있다.
동법 제1003조 2항에는 '상속개시 전에 사망 또는 결격 된 자의 배우자는 동조의 규정에 의한 상속인과 동순위로 상속인이 된다'고 규정한다.

엄 변호사는 “사망한 예비 상속인에게 자녀가 있다면 배우자는 자녀와 함께 공동상속인이 된다”며 “혼인은 했지만, 자녀가 없이 사망한 예비 상속인에게 형제자매만 있는 경우라면 배우자는 그들과 공동상속인이 된다”고 말했다. 이어 “상속 개시 전이더라도 사망한 형제에게 배우자나 자녀가 있다면 상속권은 사라지지 않아 상속권 주장 및 나머지 형제들을 상대로 유류분반환청구소송까지 제기할 수 있다”고 설명했다.

‘유류분청구소송’이란 돌아가신 분 유언에 따라 모든 재산을 물려받은 상속자를 상대로 나머지 상속자들이 유류분권리를 주장하는 소송이다. 유류분소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 유류분소송센터의 ‘2022 유류분소송통계’에 따르면 유류분반환청구소송 기간은 짧으면 2개월 길게는 2년 정도 소요되는 것으로 나타났다.

반대로 사망한 예비 상속인이 미혼이라면 앞으로 발생 될 예비 상속권은 어떻게 될까.
엄 변호사는 “예비 상속인이 상속 개시 전 사망한 경우 혼인 상태라면 상속권이 사라지지 않지만, 상속 개시 전 사망한 예비 상속인이 미혼이라면 상속권은 사라진다”고 말했다.

한편 아버지가 돌아가시기 전 사망한 형제의 보험금과 재산은 누구에게 상속이 될까.
엄 변호사는 “사망한 형제에게 자녀가 있다면 그 배우자와 공동상속인이 된다”며 “만약 자녀가 없다면 친부모와 형제의 배우자가 공동상속인이 된다”고 설명했다. 이어 “만약 사망한 형제가 미혼이라면 친부모가 단독 상속인이 된다”고 부연했다.

- 건물주가 다른 업종으로 임대 내놨다면 권리금보호 의무위반에 해당
- 다른 점포와 거주 공간에 불편 초래했다면 정당한 거절 사유로 볼 수 있어
- 동종업계 세입자 거절하더라도 세입자 의무는 지켜야 소송서 유리

“10년간 음식점을 운영하던 세입자입니다. 은퇴를 결심해 동종업계 세입자에게 권리금을 받고 가게를 넘기려고 합니다. 문제는 건물주가 앞으로 점포를 다른 업종으로 임대를 내놓겠는 겁니다. 이 경우 저는 권리금 회수를 할 수 없게 되는데 권리금보호 의무위반 아닌가요?”

세입자가 계약이 끝날 때 권리금을 받기위해 동종업계 신규 세입자를 주선했지만, 건물주가 다른 업종 세입자를 받겠다며 계약을 거부하는 일이 종종 있다. 기존 세입자는 한평생 한 업종에만 종사해왔던 터라 권리금 회수가 막막해진 셈이다.

25일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물주는 세입자가 주선한 신규 세입자를 정당한 사유 없이 계약을 거절할 수 없다”며 “기존 세입자는 권리금 회수를 위해 당연히 동종업계 세입자를 주선했을 테지만, 건물주가 다른 업종 세입자를 받겠다며 계약을 거절하는 행위는 권리금보호 의무위반에 해당한다”고 말했다. 이어 “이 경우 기존 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 조언했다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. ‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.

권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 알려졌다.

상가 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에는 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인(건물주)이 임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 권리금보호 의무위반 행위로 규정한다.

엄 변호사는 “건물주는 지금까지 세입자가 오랫동안 한 업종으로 상권을 일궈냈다는 사실을 뻔히 알면서도 다른 업종으로 임대를 내놓겠다는 행위는 정당한 계약거절 사유로 볼 수 없다”며 “기존 세입자가 권리금 회수를 할 수 없는 업종을 받겠다는 것은 권리금 회수기회 방해로 볼 수 있다”고 설명했다.

반면 건물주의 동종업계 세입자 거부가 정당한 사유로 보는 경우도 있다.
엄 변호사는 “건물주가 직접 거주하는 건물 아래층에 노래방과 같은 유흥 시설이 임대차 된 경우 극심한 소음과 악취로 생활에 불편함을 겪을 수 있다”며 “이 경우 건물주가 동종업계 세입자를 거절하더라도 정당한 사유로 볼 소지가 있다”고 귀띔했다. 이어 “이때는 원만한 합의가 이뤄지도록 보상 논의를 하는 게 좋다”고 부연했다.

한편 건물주가 다른 업종으로 세입자를 받겠다며 세입자의 주선 행위를 거절했더라도 권리금 회수를 위한 세입자의 의무를 다해야 한다.

엄 변호사는 “비록 건물주가 계약을 거절 하더라도 계약이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 적극적으로 주선하려는 노력이 중요하다”며 “▲임대로 3기분 이상 연체 ▲무단전대 등 권리금보호에서 세입자에게 불리하게 작용 될 수 있는 불법행위를 하지 않도록 주의해야 한다”고 당부했다.

- 집주인이 고의로 월세 계좌를 막았다면 세입자는 법원에 공탁하면 돼
- 세입자의 월세 지급의무 다하지 않으면 명도소송 당할 수 있어
- 5% 넘는 전, 월세 증액요구, 세입자가 거부할 수 있어

“재계약 당시 집주인이 월세를 올리겠다고 통보했습니다. 문제는 월세 증액이 부담스러워 동의하지 않자 집주인이 저를 내보낼 목적으로 월세를 고의로 받지 않고 있습니다. 이대로 월세가 연체된다면 명도소송(건물을 비워달라는 소송)을 당할 것 같은데 어떻게 해야 하나요?”

세입자를 내보내기 위해 고의로 월세를 받지 않는 못된 집주인의 행태에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 세입자가 스스로 월세를 연체하여 명도소송을 당하는 경우와 달리 건물주가 고의로 월세를 받지 않는다면 상황은 간단치 않다.

22일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “악덕 집주인들은 세입자를 내보내기 위해 ▲고의로 월세 안 받기 ▲무리한 월세 증액 등 크게 2가지 행태를 보인다”며 “특히 월세 미납을 유도하기 위해 월세 계좌를 정지시키는 경우가 많다”고 말했다. 이어 “이 경우 세입자는 당황하지 말고 법원 공탁을 적극적으로 활용해야 한다”고 조언했다.

공탁이란 월세를 공탁기관에 맡기는 것을 말한다. 즉 집주인이 고의로 월세를 받지 않고 있지만, 법률상 지정된 기관에 월세를 임시로 맡김으로써 세입자는 월세 지급의무를 인정받을 수 있다는 설명이다.

엄 변호사는 “집주인이 월세 계좌를 막아놨으니 어쩔 수 없다는 생각에 세입자가 월세 지급의무를 다하지 않는다면 정말로 명도소송에 휘말릴 수 있다”며 “세입자가 공탁하는 것만으로도 월세 지급의무를 인정받기 때문에 월세 미납으로 인한 임대차 계약해지나 명도소송 사유에 해당하지 않는다”고 말했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

악덕 집주인의 두 번째 행태는 무리한 월세 증액이다. 만약 세입자를 내보내기 위해 무리하게 월세를 증액하는 집주인을 만났다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.

이때는 월세 증액에 대해 합의하지 않거나 공탁 방법을 응용하면 된다.
엄 변호사는 “월세 증액은 집주인의 요구만으로 법적 효력이 인정되지 않는다”며 “세입자는 거부할 권리가 있고 합의를 안 해준다는 사유로 집주인이 명도소송을 제기할 수 없다”고 말했다. 이어 “만약 세입자가 월세 증액을 거부해 집주인이 계좌를 막아버린다면 기존 월세 금액을 공탁하여 세입자의 의무를 다하면 된다”고 부연했다.

한편 법률상 정해진 전, 월세 증액 한도는 5% 이내다.
엄 변호사는 “집주인이 전, 월세 금액을 증액할 수 있는 기간은 재계약 이후”라며 “집주인이 전, 월세 증액 한도인 5%를 넘어 비용 증액을 요구한다면 법률상 거부 행사가 가능하다”고 귀띔했다. 이어 “만일 5% 이상 증액된 전, 월세 금액을 지급했다면 부당이득반환소송으로 돌려받을 수도 있다”고 부연했다.

- 원칙적인 강제집행 시효는 10년, 이후 시효 연장 판결로 강제집행 가능
- 강제집행 전까지 ▲세입자 변경 ▲목적물 변경 ▲새로운 계약 관계 없어야
- 명도소송 기간 중 점유이전금지가처분 해야 안전하게 강제집행 할 수 있어

“세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려 하자 세입자가 한 달 치 임대료를 내면서 두 달만 더 기다려 주면 밀린 임대료와 자진 퇴거까지 한다고 합니다. 마음 같아선 기다려 주고 싶지만, 판결문이 무용지물이 되지 않을까 걱정입니다. 강제집행에도 소멸시효가 있나요?”

명도소송에서 승소 판결 후 진행하는 강제집행을 앞두고 건물주가 망설이는 경우가 종종 발생한다. 그간 정을 생각해 세입자에게 기회를 주고 싶지만, 이미 승소판결문이 나온 경우라면 소멸시효에 의해 판결문이 무용지물이 될까봐 고민이 커진다.

19일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소 판결이라면 영구적으로 집행은 가능하다”며 “원칙적으로는 10년이지만 이후에도 시효 연장을 위한 판결을 받아 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 조언했다. 이어 “10년 이내라면 단지 몇 개월 늦춰진다고 해서 강제집행 신청에 큰 어려움은 없다”고 부연했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 강제집행에 걸리는 기간은 2개월인 것으로 조사됐다.

명도소송에서 승소 판결이 나온 후 바로 강제집행을 신청하지 않을 때 해당 기간동안 건물주가 주의해야 할 점이 있다.

엄 변호사는 “강제집행 신청을 바로 하지 않고 세입자에게 기회를 줄 때는 ▲채무자(세입자) 변경이 없어야 하고 ▲목적물 변경이 없어야 한다”며 “▲새로운 계약 관계가 없어야 한다는 점도 명심해야 한다”고 귀띔했다.

즉 판결문에 명시되어 있는 세입자 변경이 없어야 하고 세입자가 임차한 점포에도 변경이 없어야 한다는 말이다.

한편 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 소유권을 무단으로 넘기는 무단전대가 발생하기도 한다. 이 경우 승소판결문이 나오더라도 강제집행을 할 수 없어 주의가 필요하다.

엄 변호사는 “명도소송 기간 중 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결이 나오더라도 점유자에 대한 당사자 특정이 달라 판결문이 무용지물 될 수 있다”며 “명도소송을 진행할 때는 세입자를 상대로 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청해야 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다”고 조언했다.

부동산 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻의 가처분을 말한다. 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대하는 걸 금지하는 가처분이다.

- 원칙적으로 세입자는 부동산 소유자가 아니기에 올릴 수 없어
- 집주인과 합의가 있다면 부동산 광고까지는 법적 문제 없어
- 주택 임대차에서는 세입자에게 신규 세입자 주선의무 없어

“전세 기간이 끝나가는데도 새로운 세입자가 들어오지 않고 있습니다. 문제는 집주인이 신규 세입자를 구하는데 소극적이라는 겁니다. 빨리 전세금을 돌려받고 싶은데 집주인 대신 제가 직접 다른 부동산이나 웹 사이트에 매물을 올려도 되나요?”

집주인의 소극적인 태도로 신규 세입자가 구해지지 않으면 기존 세입자들은 애가 탈 수밖에 없다. 주택 임대차에서는 집주인이 신규 세입자를 구하는 경우가 일반적이지만, 조금이라도 빨리 전세금을 돌려받기 위해 세입자가 직접 매물을 올린다면 상황은 간단치 않다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자가 전세금 반환에 조바심을 느껴 자신이 직접 부동산매물을 광고해도 되는지 문의하는 경우가 많다”며 “원칙적으로 세입자는 부동산 소유자가 아니기에 올릴 수 없다”고 말했다. 이어 “다만 부동산 광고에 대해 집주인과 사전 합의가 있다면 법적인 문제는 없다”고 부연했다.

만약 세입자가 집주인의 동의 없이 부동산매물을 광고하거나 신규 세입자를 주선한다면 법적 문제는 없을까.

엄 변호사는 “세입자가 계약 당사자로 나서지 않는 이상 광고나 주선행위만으로는 법적인 문제가 발생하지 않는다”며 “이 경우 개인적으로 집주인에게 신규 세입자를 추천하는 정도는 가능하지만, 집주인이 계약을 거부하더라도 법적 책임을 물을 순 없다”고 말했다.

신규 세입자를 찾는 문제에 주택임대차는 상가임대차와 반대다. 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약을 건물주가 거절하면 권리금보호 의무위반이 된다. 

상임법에는 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 세입자가 신규 세입자를 적극적으로 건물주에게 주선해야 한다고 규정하고 있다. 권리금 회수 기회 때문이다. 그렇다면 권리금이 존재하지 않는 주택은 어떨까.

엄 변호사는 “주택 임대차는 기존 세입자가 신규 세입자를 구할 의무가 없다”며 “신규 세입자를 구하는데 책임과 사정은 모두 집주인에게 있다”고 설명했다. 이어 “따라서 신규 세입자가 구해지지 않는 부분에 대해 기존 세입자가 조바심을 느낄 필요는 없다”고 귀띔했다.

한편 집주인의 소극적인 태도에 전세 기간이 끝날 때까지 신규 세입자가 구해지지 않는다면 세입자는 어떻게 대처해야 현명할까.

엄 변호사는 “집주인과 세입자는 동시이행관계로 집주인이 신규 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 전세보증금 반환을 하지 않는다면 세입자도 집을 비워줄 의무가 없다”며 “신규세입자가 구해지지 않는 건 집주인 사정이지 정당한 사유가 아니기 때문에 전세보증금반환소송으로 대응해야 한다”고 조언했다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.