타운뉴스부동산

- 집주인에게 집이 인도되지 않았다면 새로운 세입자 받을 수 없어 
- 집 안에 인기척이 없더라도 문을 따거나 짐을 빼내면 형사처벌 대상
- 강제집행까지 모두 완료된 후 새로운 세입자 받아야 안전

“세입자가 월세를 연체하여 명도소송을 진행하고 있습니다. 문제는 한동안 월세 수입이 없어 생계가 어려워졌다는 겁니다. 하루라도 빨리 새로운 세입자를 받고 싶은데 명도소송이 끝나기 전에 새로운 세입자를 받으면 안 되는 건가요?”

명도소송 기간에 새로운 세입자를 받지 못해 마음고생 하는 집주인들이 수두룩하다. 월세 연체로 인해 명도소송을 제기했다면 집주인의 경제적 손실이 크기 때문이다. 하지만 명도소송이 끝나기도 전에 새로운 세입자를 받았다간 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

12일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자의 짐이 일부라도 남아 있다면 집주인에게 명도가 이뤄지지 않았다는 것”이라며 “명도가 이뤄지지 않았다면 계약이 해지됐더라도 아직은 새로운 세입자를 받을 수 없다”고 말했다. 이어 “명도소송 기간 중 새로운 세입자를 받기 위해 세입자의 짐을 빼냈다간 형사처벌 될 수 있다”고 주의를 당부했다.

‘명도소송’이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 ‘2022 명도소송 통계’에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.

명도소송 과정에서 새로운 세입자를 받는 경우는 세입자가 집주인에게 자진 퇴거 통보를 했거나 열쇠를 인계 했을 때다.
 
엄 변호사는 “단순히 집안에 인기척이 없거나 세입자가 연락 두절인 경우로 명도를 판단해서는 안 된다”며 “먼저 ▲세입자가 집주인에게 인계 통보를 확실히 했는지 ▲세입자의 짐이 일부라도 남아 있는 건 아닌지 확인해야 한다”고 말했다.

만약 명도소송을 진행 중이라면 승소 판결이 나더라도 점유자는 여전히 세입자임을 명심해야 한다. 즉 승소 판결 후에도 새로운 세입자를 들일 수 없다는 말이다.

엄 변호사는 “명도소송에서 승소 판결이 났더라도 부동산을 법적으로 인도받는 강제집행 절차가 남아 있다”며 “강제집행 절차를 통해 세입자의 짐을 모두 꺼내고 안전하게 집을 인도받아야 최종적으로 점유 권한이 집주인에게 돌아가게 된다”고 조언했다. 이어 “이때 집주인은 자유롭게 재 임대 및 매매 등이 가능하다”고 부연했다.

- 생전 기부는 기부 시점에 따라 유류분반환청구소송 유무가 달라져
- 돌아가시기 전 1년 내 기부에 대해서는 유류분반환청구가 가능
- 제3자 증여 소멸시효를 악용했다면 소멸시효 완성으로 보지 않아 

“아버지께서 생전에 모든 재산을 기부하셨습니다. 당시에는 저도 흔쾌히 동의했지만, 아버지께서 돌아가신 후 제 개인 사업이 급격히 나빠져 생계가 어려운 상황입니다. 그래서 유류분이라도 주장하고 싶습니다. 기부단체를 상대로 유류분반환청구소송이 가능한가요”

부모가 생전에 자녀가 아닌 기관이나 단체에 모든 재산을 기부하는 사례가 종종 발생한다. 문제는 부모가 돌아가신 이후 자녀들이 유류분을 주장할 경우다. 흔히 발생하는 가족 간 유류분 분쟁과 달리 기부를 했을 경우는 상황이 간단치 않다.

11일 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “부모가 생전에 단체나 기관에 재산을 기부했다면 제3자 증여에 해당”한다며 “제3자 증여도 가족 간 상속과 마찬가지로 자신이 유류분권자(유류분권리자)에 해당한다면 유류분반환청구소송이 가능하다”고 말했다. 이어 “다만 생전 기부는 기부한 시점에 따라 소송 가능 여부가 달라진다”고 조언했다.

유류분제도란 법이 정한 최소 상속금액을 말한다. 형제가 두 명만 있는 경우 원래 받을 상속금액의 절반이 유류분이다. 아버지가 남긴 재산이 총 2억일 때 상속금액은 각각 1억 원씩이고 유류분 계산으로는 그 절반인 5000만 원씩이다.

유류분청구소송은 돌아가신 분 유언에 따라 모든 재산을 물려받은 상속자를 상대로 나머지 상속자들이 유류분권리를 주장하는 소송이다. 유류분소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 유류분소송센터의 ‘2022 유류분소송통계’에 따르면 유류분반환청구소송 기간은 짧으면 2개월 길게는 2년 정도 소요되는 것으로 나타났다.

제3자 증여는 부모님이 친족이 아닌 대상에게 재산을 증여한 경우를 말한다. 며느리, 손자(1순위 상속인이 생존해 있는 경우), 기부단체 등에 생전 증여한 경우다.

엄 변호사는 “제3자 증여를 상대로 한 유류분반환청구소송을 제기할 때는 증여 시점이 중요”하다며 “증여한 시점이 부모가 돌아가시기 전 1년 내 이뤄진 게 아니라면 유류분권리를 주장할 수 없다”고 설명했다.

즉 부모가 돌아가신지 1년이 채 안 된 상황이지만, 돌아가시기 2년 전에 기부했다면 제3자 증여 소멸시효완성으로 유류분청구가 불가능하다는 말이다. 친족 간 유류분 분쟁은 부모의 사망 시점부터 유류분 소멸시효가 발생하지만, 기부 같은 제3자 증여 소멸시효는 돌아가시기 전 1년 내 증여 사실이 중요하다.

한편 제3자 증여 소멸시효가 예외인 경우도 있다.
민법 제1114조는 ‘당사자 쌍방이 유류분 권리자에게 손해를 가할 것을 알고 증여를 한 때에는 1년 전에 한 것도 같다’고 규정하고 있다.

즉 제3자 증여 과정에서 재산을 증여한 사람과 받는 대상이 유류분 권리자에게 제3자 증여로 인한 소멸시효 완성으로 손해가 생길 수 있다는 사실을 알았다면 일반적인 유류분소멸시효로 인정된다는 말이다.

일반적인 유류분소멸시효는 부모가 사망한 사실을 안 때로부터 1년이다. 하지만 숨겨진 재산이 발견된다면 부모 사망일과 관계없이 10년 내 다시 1년 단기 소멸시효가 생긴다.

엄 변호사는 “해당 법규는 주로 서로의 사정을 잘 아는 가족 간 제3자 증여라면 쉽게 판단할 수 있다”며 “다만 기부단체나 기관은 유류분권자에게 발생할 수 있는 피해에 대한 고의성 여부를 판단하기 쉽지 않다”고 말했다.

- 일부 짐 남겨두면 동시이행관계 유지할 수 있어
- 임차권등기명령 완료 후 남은 짐 빼야
- 집주인이 계속 버틴다면 전세금반환소송으로 지연 이자까지 청구 가능

“집주인이 개인 사정으로 이사 당일 전세금을 주지 못하고, 다음날 주겠다고 합니다. 저는 어느 정도 잔금을 치를 여유가 있어 동의한 상태입니다. 문제는 집주인이 약속을 어길까 걱정입니다. 집주인이 약속을 지키지 않을 상황에 대비해 제가 할 수 있는 일은 없나요?”

전세 기간이 끝난 후 전세금을 돌려주겠다는 집주인 때문에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 이사 당일이라도 전세금 돌려받기가 가능한 경우와 달리 임대차 계약 기간이 끝난 다음 날 돌려준다고 약속 한 경우라면 상황은 간단치 않다.

6일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “서로 간 합의를 통해 설정한 전세금반환 시기가 이사 당일이 아닌 다음 날이라면 해당 날짜가 임대차 계약 종료일이 된다”며 “집주인과 세입자는 동시이행 관계이기 때문에 보증금을 돌려받지 않은 상황에서 이사해야 한다면 일부 짐을 남겨놔야 한다”고 조언했다. 이어 “일부 짐을 남겨놓았다면 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주 돼 집주인을 압박하는 효과가 있다”고 귀띔했다.

즉 집주인이 지켜야 할 전세금반환의무와 세입자의 명도의무(집을 비워줄 의무) 간 동시이행관계를 적극 활용하라는 말이다.

만약 이사 다음 날에도 집주인이 전세금반환 약속을 이행하지 않는다면 세입자는 어떻게 대처야 할까.

엄 변호사는 “집주인이 약속된 날짜를 어겼다면 그 즉시 임차권등기명령을 신청해야 한다”며 “임차권등기가 완료되기까지는 약 2주 정도의 기간이 소요된다”고 말했다. 이어 “등기부를 통해 임차권등기 완료 여부가 확인되면 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 남이 있는 짐을 뺀 후 집주인에게 완전히 집을 인도해도 된다”고 조언했다.

한편 세입자가 명도의무를 완벽히 지켰음에도 전세금반환이 이뤄지지 않는다면 집주인을 상대로 전세금반환청구소송을 제기해야 한다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

엄 변호사는 “세입자가 명도의무를 지켰다면 집주인은 어떠한 개인 사정이 발생하더라도 전세금반환 의무를 지켜야 한다”며 “세입자는 집주인이 약속을 지켜지지 않은 날로부터 전세금반환에 지연된 날짜를 계산해 지연 이자를 청구할 수 있고 전세금반환 지연에 따른 손해가 발생했다면 손해배상청구까지 가능하다”고 조언했다.

- 묵시적갱신도 법률상 계약 유지에 해당, 실거주 목적으로 세입자 못 내보내
- 충분한 보상과 합의 날짜 설정했다면 묵시적갱신 기간 내 임대차 해지 가능

“전세로 2년 거주 후 현재는 묵시적 계약갱신이 된 상태입니다. 문제는 아직 연장된 계약 기간이 한참 남았는데 집주인이 실거주하겠다며 나가라고 합니다. 제가 거부하자 명도소송까지 제기하려고 합니다. 묵시적 갱신 기간에 집주인이 실거주 목적으로 명도소송을 할 수 있나요?

묵시적 갱신 기간에 실거주를 통보하는 집주인이 등장하면서 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 계약이 끝나기 전에 집주인이 실거주를 통보하는 경우와 달리 이미 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태라면 상황은 간단치 않다.

5일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소는) “임대차3법에는 집주인이 실거주 목적일 때 세입자에게 계약갱신을 거부할 수 있다고 규정하고 있다”며 “다만 묵시적 계약갱신이 된 상태라면 법률상 계약 유지에 해당하여 계약이 끝날 때까지는 세입자를 내보낼 수 없다”고 말했다. 이어 “이 경우 세입자가 버티더라도 명도소송을 제기할 수 없다”고 부연했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.

묵시적 계약갱신이란 자동으로 계약이 연장된 것을 말한다. 집주인과 세입자 사이에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 계약 조건 등에 대해 의견을 나누지 않았다면 계약이 끝난 때에 자동으로 계약이 연장된다.

즉 집주인이 실거주 목적으로 세입자에게 계약해지나 갱신요구권을 거부할 때는 계약이 끝나기 6개월 전부터 통보해야 한다는 말이다.

엄 변호사는 “주택 임대차에서 묵시적 갱신이 된 경우 세입자의 존속 기간은 2년이 보장된다”며 “해당 기간에는 2기분 이상 월세 연체나 무단 전대 등 세입자에게 불법적인 사유가 발생했을 때만 내보낼 수 있다”고 설명했다.

반면 묵시적 갱신 후 세입자는 재연장 기간 안에 언제든 집주인에게 임대차 계약해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월 후 해지 효력이 발생한다.

만약 집주인이 묵시적 갱신 기간에 반드시 실거주해야 하는 상황이라면 어떤 방법으로 세입자를 내보내야 안전할까.
엄 변호사는 “임대차 계약해지 사유가 없는 세입자를 내보내려면 충분한 보상 합의가 필요하다”며 “만약 집주인과 세입자가 묵시적 갱신 기간 내 합의 날짜를 확정한다면 법률상 그날로부터 임대차계약은 해지된다”고 귀띔했다.

- 유류분 소멸시효 기준은 소송 제기 시점이지 판결선고일 아냐
- 소멸시효 안에 소송을 제기했다면 유류분권 상실 안돼
- 불균등 증여라면 유류분 기준액보다 낮아야 소송 가능

“큰형님이 아버지의 모든 재산을 증여받아 아버지께서 돌아가신 후 1년 내 유류분반환청구소송을 제기하였습니다. 문제는 아직 판결이 나기 전입니다. 만약 판결이 늦어져 소멸시효 1년이 경과 되면 저는 유류분권(유류분권리)이 상실되나요?”

유류분소송을 제기했지만, 소송 기간 중에 소멸시효를 넘지 않을까 전전긍긍하는 유류분권(유류분 권리자)자들이 수두룩하다. 1년 단기 소멸시효 안에 판결까지 나는 경우와 달리 소송 기간이 길어져 소멸시효인 1년을 초과한다면 전전긍긍 할 수밖에 없다.

30일 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “유류분 소멸시효에서 중요한 기준은 소송을 제기한 시점이지 판결선고일이 아니다”며 “부모가 사망한 사실과 증여재산이 있다는 사실을 안 시점으로부터 1년 내 소송을 제기했다면 소송 기간이 길어져 1년 단기시효를 초과해 판결선고가 나왔더라도 유류분권이 상실되지 않는다”고 조언했다.

유류분제도란 법이 정한 최소 상속금액을 말한다. 형제가 두 명만 있는 경우 원래 받을 상속금액의 절반이 유류분이다. 아버지가 남긴 재산이 총 2억일 때 상속금액은 각각 1억 원씩이고 유류분 계산으로는 그 절반인 5000만 원 씩이다.

유류분청구소송은 돌아가신 분 유언에 따라 모든 재산을 물려받은 상속자를 상대로 나머지 상속자들이 유류분권리를 주장하는 소송이다. 유류분소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 유류분소송센터의 ‘2022 유류분소송통계’에 따르면 유류분반환청구소송 기간은 짧으면 2개월 길게는 2년 정도 소요되는 것으로 나타났다.

유류분 소멸시효는 민법 제1117조(소멸시효)에서 찾아볼 수 있다. ‘유류분 반환 청구권은 유류분권자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때로부터 1년 내 하지 않으면 소멸시효에 의해 소멸하고, 상속이 개시된 때로부터 10년을 초과할 때도 소멸한다’고 명시되어 있다.

즉, 아버지가 돌아가신 후 상속 사실을 안 때로부터 1년 이내에 유류분소송을 하지 않으면 소멸시효로 소송하지 못한다는 말이다. 돌아가신 날을 기점으로 10년이 지난 후 상속 사실을 알아도 소멸시효 완성으로 소송하지 못한다.

엄 변호사는 “유류분반환청구소송을 제기할 유류분권자는 소송 제기 날짜와 소멸시효만 주의하면 된다”며 “굳이 판결 기간까지 고려해 걱정할 필요는 없다”고 귀띔했다. 이어 “유류분반환청구의 평균 소송 기간은 개인마다 차이가 있기에 정확한 소송 기간을 개인이 판단하기란 쉬운 일이 아니다”고 말했다.

한편 유류분청구소송을 제기할 때는 소멸시효 외에도 유의해야 할 점이 있다.
엄 변호사는 “유류분청구소송에서 주의해야 할 사항으로는 ▲내가 유류분을 주장할 수 있는 권리자가 맞는지 ▲유류분권자에게 조금이라도 상속된 증여재산이 존재하는지 따져봐야 한다”며 “만약 조금이라도 증여재산이 있는 불균등 증여라면, 받은 금액이 유류분 기준액보다 많을 경우는 법이 정한 금액을 이미 받은 경우이기 때문에 유류분 주장이 어렵다”고 조언했다.

- 상속과 유류분 권리는 부모의 사망 시점부터 개시
- 뷸균등증여 금액이 유류분 기준액보다 높으면 유류분반환청구 안돼

“아버지께서 1남 1녀 중 오빠에게 저보다 많은 불균등증여를 하셨습니다. 도저히 이해가 되지 않아 아버지를 계속 설득 중이지만 얘기가 통하지 않습니다. 지금이라도 오빠를 상대로 유류분청구소송을 제기할 수 있나요?”

부모의 불균등 증여를 두고 상속자 간 눈치 싸움이 치열하다. 한 형제에게 많은 재산이 증여됐다면 나머지 상속인은 유류분을 주장할 권리가 있다. 하지만 유류분 주장도 가능한 기간이 있다는 사실과 상속받은 금액에 따라 유류분 주장이 어려운 경우도 있다는 점을 명심해야 한다.

24일 엄정숙 변호사는 “피상속인(부모)이 생존해 있는 상태에서 불균등증여를 했다면 유류분이 부족하더라도 유류분청구를 할 수 없다”며 “유류분은 상속이 개시(부모님 사망)되어야 생기는 권리”라고 말했다. 이어 “상속이 개시된 시점에서도 불균등증여라면 유류분 주장이 어려운 경우가 있다”고 부연했다.

유류분제도란 법이 정한 최소 상속금액을 말한다. 형제가 두 명만 있는 경우 원래 받을 상속금액의 절반이 유류분이다. 아버지가 남긴 재산이 총 2억일 때 상속금액은 각각 1억 원씩이고 유류분 계산으로는 그 절반인 5000만 원씩이다.

유류분반환청구소송이란 돌아가신 분 유언에 따라 모든 재산을 물려받은 상속자를 상대로 나머지 상속자들이 유류분 권리를 주장하는 소송이다. 유류분소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 유류분소송센터의 ‘2021 유류분소송통계’에 따르면 유류분반환청구소송 기간은 짧으면 2개월 길게는 2년 정도 소요되는 것으로 나타났다.

유류분 권리를 주장할 수 있는 상속 개시 시점이란 부모의 사망 시점을 말한다.
“엄 변호사는 상속과 유류분권은 부모의 사망 시점부터 생기는 권리”라며 “유류분은 부모가 사망한 사실을 알게 된 시점부터 1년 내 유류분청구를 해야 한다”고 조언했다. 이어 “다만 부모가 사망한 지 1년이 지났더라도 숨겨진 증여재산을 발견했다면 다시 1년의 단기 소멸시효가 발생하고 사망할 날로부터 10년이 지나면 유류분권은 소멸시효에 의해 사라진다”고 귀띔했다.

한편 부모가 사망하여 상속이 개시된 시점이라도 불균등증여라면 부족분에 대해 유류분청구가 어려운 경우도 있다.

엄 변호사는 “한 형제에게 모든 재산이 증여된 경우라면 유류분 계산이 간단하지만, 재산을 일부 증여받은 불균등증여의 경우는 간단치 않다”며 “불균등증여 금액이 유류분을 초과했다면 유류분청구가 어렵다”고 조언했다.

즉 아버지가 남긴 재산이 총 1억 원이라고 가정해 보면 두 형제 중 한 명이 주장할 수 있는 유류분은 2500만 원이다. 이때 불균등증여로 오빠에게는 7천만 원 자신에게는 3천만 원이 돌아갔다면 유류분 기준액을 초과했기 때문에 유류분청구를 할 수 없다.

반면 자신에게 증여된 불균등증여액이 2000만 원이라면 유류분 기준액인 2500만 원보다 적기 때문에 부족분인 500만 원을 청구할 수 있다.

엄 변호사는 “불균등증여로 유류분을 주장할 때는 먼저 자신에게 돌아갈 유류분 기준액을 따져봐야 한다”며 “만약 유류분 기준액보다 불균등증여 액수가 적다면 상대적으로 많은 증여재산을 받은 상속인을 상대로 유류분청구소송을 제기해야 한다”고 말했다.

- ▲동시이행관계 이용하기 ▲임차권등기명령 ▲전세금반환소송 3가지 방법 있다
- 전세보증금반환 소송은 계약이 해지된 후 가능
- 임차권등기명령과 전세보증금반환 소송은 묵시적계약갱신 피해야

“전세 기간이 끝나가는데 신규 세입자가 구해지지 않고 있습니다. 혹시나 하는 마음에 등기부를 확인해 보니 집주인의 빚이 많다는 걸 알게 되었습니다. 집주인의 빚 때문에 세입자가 구해지지 않는다면 저는 어떻게 대처해야 할까요?”

집주인 빚 때문에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인의 채무 상태가 기재된 등기부를 확인한 예비 세입자들이 계약을 꺼리기 때문. 이 경우는 전세금 돌려받기가 간단치 않다.

14일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “채무 상태가 엉망인 집주인들은 대부분 전세보증금을 돌려줄 여유가 없을 것”이라며 “신규 세입자조차 구해지지 않는 상황이라면 자신의 상황에 맞게 판단을 내려야 한다”고 말했다. 이어 기존 세입자가 내릴 수 있는 판단에는 “▲전세금을 돌려받을 때까지 거주하는 방법 ▲이사부터 해야 할 때 대처 방법 ▲소송을 통한 부동산 경매 방법 크게 3가지가 있다”고 조언했다.

집주인의 채무로 전세금 반환이 쉽지 않을 때 해야 하는 첫 번째 대처 방안은 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 거주하는 것이다.

엄 변호사는 “집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 명도 의무는 동시이행관계에 있다”며 “집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자가 집을 비워야 의무도 없기에 해당 주택에 계속 거주해도 법적인 문제가 없다”고 말했다.

대처 방안 두 번째는 이사부터 해야 할 상황이다. 보증금은 돌려받지 못했지만, 대출이라도 받아 이사를 해야 할 경우다.

엄 변호사는 “전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 새로운 거주지에 전입신고를 하게 되면 대항력과 우선변제권이 상실된다”며 “반드시 임차권등기명령 신청을 해야 이사를 하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지된다”고 귀띔했다.

대처 방안 세 번째는 전세보증금반환소송을 제기하여 전세금을 돌려받는 방법이다.
엄 변호사는 “집주인의 채무로 신규 세입자조차 구할 수 없다면 소송을 제기하는 것이 가장 확실한 방법”이라며 “전세보증금반환소송에서 승소 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 강제집행을 통해 부동산 경매 절차를 진행하여 낙찰대금으로 전세금을 받을 수 있다”고 말했다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

한편 세 가지 대처 방안을 실행할 때 주의해야 할 사항도 존재한다.
엄 변호사는 “임차권등기명령과 전세보증금반환소송은 계약이 유지된 상태에서는 신청할 수 없다”며 “계약 기간이 끝나기 전 집주인에게 계약갱신거절 통보를 해야 계약해지가 된다”고 조언했다. 이어 “만약 계약갱신거절 통보를 하지 못해 묵시적 계약갱신이 됐다면 세입자는 언제든 계약해지 통보를 할 수 있지만, 해지효력은 3개월 후에 발생한다”고 부연했다.

- 세입자는 건물주에게 권리금을 요구할 수 없어
- 권리금 회수하려면 신규세입자를 구해 받아야
- 권리금 회수 방해가 있다면 건물주에게 손해배상청구

“평소 잘 알던 지인의 가게를 인수해 장사를 시작했습니다. 지인은 해당 건물의 건물주이기도 합니다. 제 사정을 고려하여 보증금과 임대료를 싸게 해주는 대신 권리금을 요구하여 지급한 상태입니다. 저는 계약이 끝날 때 다시 건물주에게 권리금을 돌려받을 수 있나요”

권리금 회수를 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 이전 세입자와 권리금 거래를 하고 들어온 경우와 달리 건물주가 운영하던 가게에 권리금을 내고 들어왔다면 세입자는 누구에게 권리금을 요구해야 하는지 혼란스러울 수 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가 임대차에서 건물주가 직접 운영하던 가게를 계약하는 경우가 종종 있다”며 “이 경우 건물주도 새로운 세입자에게 권리금을 받고 가게를 임차할 수 있다”고 말했다. 이어 “가게를 넘겨받은 세입자는 계약이 끝날 때쯤 권리금내고 들어온 새로운 세입자와 거래해야 한다”고 조언했다.

즉 세입자는 건물주에게 권리금을 요구할 수 없으며, 새로운 세입자와 권리금 거래를 해야 한다는 말이다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 되었다.

세입자가 새로운 세입자와 권리금 거래를 하기 위해서는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자를 건물주에게 주선해야 한다.

엄 변호사는 “세입자가 권리금 주장을 할 때 주의사항으로는 ▲3기분 이상 임대료 연체를 피할 것 ▲계약 기간이 끝나기 전에 세입자를 구할 것 ▲새로운 세입자를 구하려는 노력 없이 건물주에게 권리금을 주장하지 말 것 등이 있다”고 당부했다.

한편 세입자가 건물주에게 권리금을 요구하거나 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 경우도 있다. 상임법 제10조의4에는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규임차임이 되려는 자로부터 권리금을 지급받을 것을 방해해서는 안된다’고 규정하고 있다. 이에 따라 건물주가 권리금회수를 방해하는 경우는 손해배상청구소송을 할 수 있는 것이다.

엄 변호사는 “일반적으로는 건물주가 세입자에게 권리금을 줄 의무는 없다”며 “다만 건물주가 ▲‘직접 장사를 하겠다’고 명확히 밝히며 권리금 회수를 방해하는 경우 ▲정당한 사유없이 세입자가 주선한 새로운 세입자와의 계약을 거부하는 경우 ▲직, 간접적으로 권리금 거래를 방해한 경우 등 권리금 회수 기회를 방해한다면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 말했다.

손해배상소송이란 이른바 권리금소송을 말한다. ‘권리금액 만큼 손해를 입었으니 이를 배상해 달라’고 건물주에게 청구하는 소송이다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

- 상속인과 계약해지 합의 있다면 전세금 돌려주는 경우도 있어
- 계약해지 합의 안 되면 집주인은 계약이 끝날 때까지 돌려줄 의무 없어
- 월세 계약의 경우 상속인이 월세 지급의무 승계

“전세 세입자가 임대차 기간 중 사망했습니다. 문제는 아직 계약 기간이 남아 있는 상태라는 겁니다. 만약 상속인이 지금 당장 전세보증금을 돌려달라고 한다면 남아 있는 계약 기간과 상관없이 돌려줘야 하나요?”

세입자의 사망으로 혼란은 겪는 집주인들이 수두룩하다. 전세 계약 기간이 끝나 전세보증금을 돌려주는 경우와 달리 계약 기간이 남아 있는 상태에서 세입자가 사망했다면 간단치 않은 문제다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세계약 중에 세입자가 사망하는 일은 흔한 경우는 아니다”며 “계약 기간 중 세입자가 사망하면 먼저 ▲누가 상속인이 되는지 ▲계약 기간은 얼마나 남았는지 파악하고 합의를 시도해야”고 말했다. 이어 “상속인은 법률적으로 사망한 세입자의 권리와 의무를 승계하기(이어받기) 때문”이라고 부연했다.

주택 임대차보호법 제9조는 주택 임차권 승계에 대해 자세히 규정하고 있다.
엄 변호사는 “세입자와 함께 거주한 배우자나 자녀 혹은 사실혼 관계도 상속인이 된다”며 “사실혼의 경우 2촌 이내 친족(부모형제)이 없다면 단독으로 임차권을 승계하고 2촌 이내 친족이 존재한다면 공동으로 세입자의 권리와 의무를 승계한다”고 말했다. 이어 “이때는 세입자의 사망으로부터 1개월 이내에 집주인에게 반대 의사를 표시하면 임차권 승계를 하지 않는다”고 말했다.

세입자 사망당시 계약 기간이 남아 있는 상태에서 상속인이 보증금을 돌려 달라 한다면 집주인은 곧바로 전세보증금을 돌려줄 필요는 없다.

엄 변호사는 그 이유에 대해 “상속인은 사망한 세입자의 권리와 의무를 모두 승계 받는다” 며 “상속인은 보증금을 받을 권리도 있지만 계약기간을 지킬 의무도 동시에 존재한다”고 말했다. 이어 “다만 상속인과 집주인이 계약을 끝내기로 하는 합의를 한다면 임대차계약을 해지하고 보증금을 바로 돌려주는 경우도 많다”고 귀띔했다.

만약 전세가 아닌 월세 계약의 경우는 어떨까. 엄 변호사는 “월세 계약에서 차임지급, 즉 월세 지급은 세입자의 의무”라며 “임차권을 승계한 상속인은 월세 지급 의무도 함께 승계되어 집주인에게 계약이 끝날 때까지 월세를 지급해야 한다”고 말했다. 

한편 전세계약 기간이 끝났는데도 집주인이 상속인에게 전세보증금을 돌려주지 않는다면 상속인은 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

- 엄정숙 변호사 “유류분소송에서 상속지분을 돈으로 받으려면 가액반환 청구해야”
- 부동산재산은 ‘원물반환’, 현금재산은 ‘가액반환’ 청구해야
- 증여된 재산이 현금이 경우 원물반환청구는 어려워

“아버지께서 생전에 큰형님에게만 부동산재산을 증여했습니다. 돌아가신 후 생활여건이 좋지 못해 큰형님에게 유류분을 요구했지만 거절당했습니다. 때문에 유류분청구소송을 하려고 합니다. 부동산보다는 돈으로 받고 싶은데 가능한가요”

유류분반환청구소송에서 상속된 재산을 나눌 방법을 둘러싸고 유류분권자(상속자)들간 눈치싸움이 치열하다. 증여된 재산이 현금일 경우와 달리 부동산이라면 승소해도 지분으로 받기 때문에 간단치 않은 문제다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “유류분소송에서는 피상속인(돌아가신 분)이 부동산을 증여하는 경우가 많기 때문에 유류분권자들은 현금 반환을 원하는 경우가 많다”고 말했다. 이어 “증여된 재산이 부동산 이라면 유류분소송을 제기할 때 상황에 따라 청구취지에 돈으로 받겠다는 의사표현인 가액반환청구를 하는 것이 중요하다”고 조언한다.

유류분이란 법이 정한 최소의 상속금액을 말한다. 형제가 두 명만 있는 경우 원래 받을 상속금액의 절반이 유류분이다. 부친의 증여재산이 총 2억일 때 상속금액은 각각 1억 원씩이고 유류분 계산으로는 그의 절반인 5000만 원씩이다.

유류분청구소송은 돌아가신 분의 유언에 따라 모든 재산을 물려받은 상속자를 상대로 나머지 상속자들이 유류분 권리를 주장하는 소송이다.

유류분반환청구소송에서는 청구 취지에 두 가지 항목 중 하나를 선택할 수 있다. ▲원물반환과 ▲가액반환이다.

원물반환은 부동산으로 유류분을 반환받는 것이고 가액반환은 돈으로 유류분을 받는다는 것이다. 유류분권자가 돈으로 받길 원하는 경우 소장에 가액반환청구 취지를 밝혀서 재판을 진행할 수 있다.

하지만 증여된 재산과 반대로 유류분을 청구할 경우 법원에서는 법률적인 원칙에 따라 판결을 내린다. 예를 들어 유류분권자가 부동산 증여재산에 대해 돈으로 돌려달라고 유류분청구소송을 제기했지만, 상속자가 당장은 돈이 없다며 맞서는 경우다.

엄 변호사는 “법률적인 원칙은 증여재산에 따라 결정된다”며 “증여된 재산이 부동산일 경우 상속자의 동의가 없다면 기본적으로 가액반환 청구는 받아들여지지 않는다”고 말했다. 이어 “반대로 증여재산이 현금인데 원물반환청구를 신청하면 법원에서는 청구 취지가 잘못됐다는 사유로 기각 명령을 내린다”고 설명했다.

한편 증여된 재산이 부동산이지만 가액반환청구가 받아들여지는 경우가 있다.
엄 변호사는 “상속자가 증여받은 부동산재산에 대해 담보 대출을 받았을 경우 유류분을 주장할 부동산재산 가치가 떨어지기 때문에 이때는 가액반환으로 유류분을 주장할 수 있다”며 “가족 간 분쟁이다 보니 판결까지 가기보다는 소송 중에 당사자들 간 합의로 돈을 주어 마무리되기도 한다”고 말했다.

이어 “부동산재산에 대해 유류분권자가 가액반환청구를 하더라도 상속자가 동의한다면 법원에서 받아들이기도 한다”고 귀띔했다.

유류분소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 유류분소송센터의 ‘2021 유류분소송통계’에 따르면 유류분반환청구소송 기간은 짧으면 2개월 길게는 2년 정도 소요되는 것으로 나타났다.