타운뉴스부동산

news.naver.com/article/666/0000029329

좋은 상권을 찾는 상권분석의 절대기준 3가지



1장. 이유 없이 잘나가는 상권은 없다. 상권분석의 절대기준 3가지

01 배후세대는 거짓말을 하지 않는다

[상권과 입지의 차이점]

02 생활동선을 읽으면 상권의 흐름이 보인다

03 절대로 잊지 말아야 할 수요와 공급의 원칙

04 경리단길 상권과 익선동 골목상권의 가장 큰 차이점

05 광교신도시에 공실이 넘쳐나는 이유



2장. 당신이 몰랐던 상권과 입지에 관한 사실 12가지

01 아파트 상권에서 좋은 상가를 찾는 원칙 2가지

02 입지에 마이너스가 되는 시설들

03 멀티플렉스 영화관이 상권에 미치는 영향

04 쇼핑몰 입지분석의 핵심은 고객 동선에 있다

05 대학가 상권분석은 무엇이 중요할까?

06 오피스 상권분석은 무엇이 중요할까?

07 로드사이드와 드라이브스루 상권분석은 무엇이 다를까?

08 한 번도 가보지 않은 지역도 분석할 수 있는 마법의 도구

09 주거용 부동산과 상업용 부동산의 차이 이해하기

10 권리금을 이해하지 못하면 절대로 상가 투자하지 말아라

11 전면 길이가 4미터가 넘는 상가에 투자해야 하는 이유

12 대형 병원만으로는 좋은 상권이 될 수 없는 이유



3장. 초보 투자자의 상권에 관한 착각 6가지

01 당신한테 이 가게가 좋아 보이는 이유

02 스타벅스 옆은 좋은 입지일까?

03 깨진 항아리 상권을 피해라

04 공인중개사 말만 들어서는 투자에 성공할 수 없는 이유

05 역세권 상가라고 무조건 대박 상가가 아닌 이유

06 빅데이터를 활용한 상권분석 노하우가 있을까?



4장. 상가 투자가 처음이라면 꼭 알아야 하는 실전 팁 5가지

01 지도로 상권을 파악하는 방법

02 상권분석지도를 만드는 방법

03 상권분석 전문가의 네이버 지도, 카카오맵, 구글 지도 활용법

04 실패하지 않으려면 비교하고 비교하고 또 비교해라

05 임대인과 임차인 바로 알기



5장. 상권분석 짧은 Q&A 8가지

Q1 프랜차이즈 브랜드들은 자체적인 상권분석시스템을 구축하고 있을까?

Q2 본인이 보유한 상가에 프랜차이즈 브랜드를 입점시키고 싶다면?

Q3 유명 프랜차이즈 브랜드들의 월평균 매출액은 얼마일까?

Q4 맥도날드와 스타벅스는 왜 대로변에 출점할까?

Q5 임차 조건에 영향을 주는 특수한 상황은 무엇일까?

Q6 공인중개사와 대화할 때 필요한 소통의 기술이 있을까?

Q7 공실은 왜 발생할까?

Q8 상권 분류에 따른 상권분석의 포인트는 무엇일까?



부록. 상권분석 전문가가 알려주는 서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/09/856722/

http://www.4th.kr/news/articleView.html?idxno=2019675 

장기간 공사가 중단됐던 안양역 앞 건축물이 마침내 철거를 알렸다. 공사가 멈춰선지 24년만이다.

안양시는 해당건물의 건물주(원스퀘어)가 지난 24일 건축물 해체신청서를 제출했다고 28일 밝혔다. 해체작업은 국토안전관리원 심의 및 감리자 지정을 거쳐 7월부터 시작될 것으로 보인다.

이와 더불어 건물 신축을 위한 설계도 진행되고 있다. 이로 인해 향후 안양역 일대 환경이 크게 개선될 것으로 예상된다. 나아가 상권 활성화도 기대감을 갖게 한다.

해당 건축물은 연면적 38,409㎡에 지하8층 지상12층 철골철근콘크리트조 구조물로 뼈대만 남긴 채 24년째 방치돼 왔다.

지난 1996년 2월 판매와 위락시설 등의 용도로 건축허가가 났다. 하지만 이후 건물주체의 경영악화로 1998년 10월 공사가 중단, 법정다툼과 경매 등이 진행되면서 공사가 멈춰서 현재 도심의 흉물로 여겨지고 있다.

공사가 중단된 이후 수 백명의 수분양피해자(법정 위원장 안상철)들이 양산됨으로서 지역경제에도 막대한 지장을 초래했고 피해자들이 건축허가 관청인 안양시에 여러 차례의 민원제기는 물론 경매 낙찰자를 상대로 법정 싸움과 함께 피해보상을 줄곧 요구해 왔다. 현 소유주인 이 모 씨가 지난 2001년 법원경매를 통해 현대코아 땅을 구매한 데 이어 2011년 건물도 53억원에 낙찰 받은바 있다.

수분양피해자 대표를 맡고 있는 안상철 위원장은 “위 부지의 건축물 신축 허가 이전에 수 백명의 피해자들과의 원만한 관계정립이 우선이라며 시와 건축주는 피해자들의 배려와 보상이 반드시 우선”이라고 말했다.

안 위원장은 "오래 방치된 건물이라 철거시 무엇보다 안전이 확보되야 한다. 하루 수 천명이 왕래하는 길이라 대형사고가 일어나지 않는다고 장담할수 없다. 아울러 안양시는 건물이 새로 지어지기 전에 평생 모은 전 재산을 투자한 수분양자들이 입은 피해를 보상 받을 수 있도록 협조해야 한다"고 강조했다.

한편 최대호 안양시장은 최대한 안전을 확보해 철거가 이뤄지도록 하고, 안양역과 안양1번가 일대 미관을 향상시키는 기회로 삼겠다고 전했다.

청라 코스트코 토지매매계약 체결 23년 말 개장

청라국제도시 코스트코 건립이 지난해 말 사업협약에 이어 토지매매계약이 체결되면서 순항하고 있다.

인천경제자유구역청은 ㈜코스트코코리아가 청라 사업부지의 개발사업 시행기관인 한국토지주택공사(LH)와 21일 서면으로 토지매매계약을 체결했다고 밝혔다.

이에따라 청라 코스트코 건립이 지난 2019년 10월 양해각서, 지난해 12월 사업협약에 이어 이번에 토지매매계약이 체결됨으로써 탄력을 받고 있다

㈜코스트코코리아는 앞으로 서구 청라동의 투자유치용지 5만8,707㎡에 약 900억 원 규모를 투자, 금년 하반기에 착공해 오는 2023년 하반기 준공 및 오픈을 목표로 하고 있다.

코스트코 청라점이 오픈하면 2백여 명의 신규 일자리가 창출되는 것은 물론 청라 주민들의 생활 편의가 크게 증진될 것으로 기대된다. 또 청라 유동인구 증가로 주변 상권 활성화 등 지역경제에 많은 도움을 줄 것으로 예상된다.

㈜코스트코코리아는 “청라 주민들의 구매력과 생활수준, 그리고 앞으로 청라의 발전 가능성을 판단해 코스트코 청라점은 우리나라 최초의 미국식 표준형 매장을 추진 중”이라며 “차질 없이 사업을 추진, 오는 2023년 개점할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

이원재 인천경제자유구역청장은 “적극적인 행정 지원을 통해 청라국제도시 생활 편의 증진에 기여 할 코스트코 청라점 오픈이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 노력 하겠다”고 말했다.

한편 회원제로 운영되는 코스트코는 전 세계에 824개 매장을 갖고 있으며 1억1100만 명 이상이 회원으로 가입돼 있다. 우리나라에서는 16개 매장이 운영 중이며 국내 회원이 190만 명을 넘어섰다.

- 권리금 거래 방해 행위에 대한 입증자료 확보
- 최후의 수단은 권리금소송과 강제집행

# “건물주가 자신이 직접 장사를 하겠다며 신규 세입자 주선을 방해합니다. 저는 권리금회수 기회를 방해받고 있습니다. 이런 경우 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요”

권리금회수를 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 새로운 세입자에게 권리금을 받고 나가는 경우와 달리 건물주가 권리금 거래를 방해하면 세입자는 법적인 절차를 통해 권리금 주장을 해야 한다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소) “권리금을 주장하기 위해서는 가장먼저 자신이 법률 요건에 맞는 권리금 대상자인지부터 확인해야 한다”며 “▲3기분 이상의 임대료 연체 여부 ▲재개발이 되어 다른 법령에 의해 건물주가 건물을 비워줘야 하는 의무가 있는 경우 ▲계약만료 6개월 이내에 건물주에게 신규 세입자를 주선했는지 여부 등을 확인하여 권리금을 주장해야 한다”고 조언했다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상임법이 개정되면서부터 법으로 보호받게 되었다.

세입자가 권리금 주장을 할 수 있는 법률 요건을 갖췄다면 건물주에게 신규 세입자를 주선한다는 의사를 통지해야 한다.

엄 변호사는 “신규 세입자를 건물주에게 주선할 때는 내용증명이 입증자료로 가장 효과적”이라며 “내용증명이 쉽지 않을 때는 ▲건물주와의 통화녹취 ▲카톡 메시지 ▲문자 메시지 ▲이메일 등을 통해 신규 세입자를 주선하기 위한 노력을 했다는 증거를 확보해야 한다”고 말했다. 이어 “적극적인 주선 행위는 소송에서 입증자료로 활용되기 때문”이라고 귀띔했다.

신규 세입자의 주선에도 불구하고 건물주가 이를 방해하거나 거절한다면 세입자는 건물주를 대상으로 권리금소송을 제기할 수 있다.

엄 변호사는 “건물주의 권리금 거래방해 행위로는 ▲건물주가 신규 세입자가 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위 ▲건물주가 직접 가게 운영을 하겠다며 신규 세입자를 거절하는 행위 ▲건물주가 신규 세입자에게 현저히 높은 임대료와 보증금을 요구하는 행위 등도 세입자의 권리금회수 기회 방해에 포함”이라며 “소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 건물주에게 청구할 수 있다”고 조언했다. 

권리금청구소송이란 건물주인의 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 하는 손해배상청구소송을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

한편 권리금소송을 제기할 때 권리금청구 금액은 법원에서 산정하는 금액과 신규 세입자가 지급하기로 한 금액에는 다소 차이가 있을 수 있다.

엄 변호사는 “법원에서 판단하는 권리금 산정 금액은 신규 세입자가 지급하기로 한 금액과 다를 수 있다”며 “신규 세입자를 주선할 때는 권리금계약서를 작성하고 계약서 내에 권리금 액수를 명확히 기재해야 법원에서 권리금을 산정하는 기준이 될 수 있다”고 말했다.

권리금계약을 맺을 때 주의사항도 필요하다. ‘건물주의 거절로 본계약(임대차계약)이 파기될 시 신규 세입자에게 권리금만 반환하고 손해배상 책임을 묻지 않는다’라는 문구를 넣어야 세입자의 손해가 가중되지 않는다.

https://www.news1.kr/articles/?4557213 

과천지식정보타운 내 역세권 상가인 ‘과천 센텀 스퀘어’가 7일 홍보관을 오픈하고 분양에 들어간다. 현대엔지니어링이 시공하는 ‘과천 센텀 스퀘어’는 갈현동 지식정보타운 6블록(6-1, 6-2블록 2필지)에 지하 4층~지상 15층, 2개동, 연면적 약 13만4,396㎡ 규모의 업무시설 ‘과천 스마트-K’과 함께 조성되는 근린생활시설이다. 준공은 2022년 11월 예정이며, 이중 상업시설은 지하 1층~지상 2층에 들어선다.

상가 인근 지하철 과천지식정보타운역(2025년 개통 예정)이 예정되어 있고 인덕원 동탄선, 월곶 판교선, 인덕원역 GTX-C 노선 등이 앞으로 추가되면 향후 유동인구 및 배후수요가 더욱 풍부해질 전망이다.

인근 8개 블록 비즈니스타운에 있어 배후수요가 많다.

상업시설과 함께 들어서는 업무시설 ‘과천 스마트-K’에 입주가 확정된 신성, 선진, 경동, 일성, 경동제약, 무영, 리딩, 뉴젠스, 근정 등 9개 기업체의 근무자 수요로 탄탄한 고정 수요도 확보했다. 인근 8,400여 세대(S1~S12 블록)의 주거타운 수요까지 더해져 상권을 형성하게 될 전망이다. 

이 상가는 중앙에 선큰광장을 설계하여 상가 이용객 및 상주 근무자들을 위한 휴식공간을 제공하고 방문객들의 체류시간을 높여 상권 활성화에 유리한 장점을 갖췄다. 또 인근으로 조성되는 수도용지공원과 근린공원은 산책로와 휴식, 힐링 명소로 큰 역할을 하게 될 전망이다.

7일 홍보관 오픈 후 11일 홈페이지 청약 접수를 진행하고 12일 추첨과 당첨자 발표를 진행할 예정이다.

계약은 13일부터 15일까지 3일간 진행될 예정이다. 홍보관은 안양시 동안구 관양동 일원에 마련된다.

한편 현재 인근의 상가 임대가 부진한 상황이어서 투자에 대해서는 주의가 필요하다.

- 권리금소송 승소 후 건물주에게 돈 받는 3가지 방법
- ▲부동산경매 ▲통장압류 ▲동산압류
- 재산을 파악할 수 없을 때는 ▲재산명시 ▲재산조회 ▲채무불이행자명부등재 등의 방법도

# “건물주가 권리금 회수기회를 방해하여 권리금청구소송 후 승소판결을 받았습니다. 그런데도 건물주는 권리금을 줄 수 없다고 합니다. 어떻게하면 건물주에게 돈을 받을 수 있을까요?”

권리금소송에서 이긴 후에도 건물주가 돈을 주지 않아 마음고생 하는 세입자가 수두룩하다. 판결문이 나왔을 때 바로 돈을 주는 경우와 달리 판결을 인정하지 않으며 돈을 주지 않는 경우는 간단치 않은 문제다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “권리금소송에서 승소하였는데도 건물주가 권리금에 해당하는 돈을 주지 않는다면 강제집행 절차를 밟아야 한다”며 “주로 ▲부동산경매 ▲통장압류 ▲동산압류 3가지 방법이 있는데 이 중 부동산경매가 효과적”이라고 조언했다. 이어 “강제집행은 집행권원인 판결문이 있어야만 가능하다”고 덧붙였다.

권리금소송이란 건물주인의 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 하는 손해배상청구소송을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상가건물임대차보호법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

3가지 강제집행에 대해 각각 살펴보면 부동산경매는 건물주가 소유한 부동산을 경매해 붙여 낙찰대금으로 돈을 받는 방식이다. 엄 변호사는 “건물주라면 당연히 겉으로 드러난 재산 중 부동산 재산이 명백하기에 가장 보편적인 강제집행 수단이다”며 “건물이 경매에 넘어갈 수 있다는 심리적인 압박으로 집행 전에 어쩔 수 없이 돈을 지급하는 경우가 대부분”이라고 귀띔했다.

채권압류 및 추심으로 불리는 통장압류는 건물주의 은행 통장을 압류하는 방법이다. 압류가 진행되면 건물주는 은행거래가 중지된다. 통장압류 신청 당시에 해당 은행에 돈이 들어있었다면 돈은 압류되며, 세입자는 판결문을 가지고 은행에 가서 돈을 찾을 수 있다. 동산압류는 건물주의 집 살림을 압류해서 돈을 받는 방법이다. 이른바 ‘빨간딱지’를 집행관이 건물주의 살림에 붙인 후 경매가 이뤄지고 낙찰대금으로 돈을 받을 수 있다.

엄 변호사는 “3가지 강제집행 중 부동산경매가 가장 효과적”이라며 “3가지 방법으로도 돈을 받지 못했다면 ▲재산명시 ▲재산조회 ▲채무불이행자명부등재 등으로 방법을 모색해볼 수 있다”고 조언했다.

▲재산명시는 건물주의 재산을 찾을 수 없을 때 진행하는 방법으로 건물주는 법원에 출석해 자신의 재산목록을 작성하게 된다. ▲재산조회는 건물주의 재산을 강제적으로 조회하는 방법이다. 전국에 있는 건물주의 부동산, 자동차, 보험, 증권, 은행 계좌 등의 재산을 조회할 수 있으며, 이때 드러난 재산을 압류할 수 있다. ▲채무불이행자명부등재는 이른바 ‘신용불량자’를 만드는 방법이다. 여러 방법에도 건물주의 재산을 파악할 수 없을 때 심리적 압박을 가하기 위해 사용된다.

엄 변호사는 “재산명시는 건물주가 스스로 재산목록을 작성하는 절차이기 때문에 신빙성이 떨어지는 경향이 있다”며 “그런데도 재산명시를 해야 하는 이유는 강제성이 있는 재산조회를 하기 위함”이라고 귀띔했다.