부동산 경기 침체가 이어지면서 대학교 부설 경매전문가 과정도 수강생이 줄고 있다. 안양대학교 평생교육원 부설 경매전문과정은 그간의 명성에 어울리지 않게 이번 3월 수료하는 26기가 20 여명이 수강하고 있는 것으로 알려졌다. 예전의 기수별 30명이 적정선이라던 말이 무색했다. 게다가 야간반도 폐강했다. 수강생이 모자라서다. 대림대학 부동산아카데미도 지난 1월 개강한 15기가 주간을 폐강하고 오후 5시에 수업을 듣는 야간반 만으로 운영된다. 수강생도 30여명 선. 한동안 이들 학교의 부동산경매과정 수료생들이 경기서남부 경매에 몰려 집단 낙찰을 받기도 했다던 말은 이제 신화로 남았다. 이들 과정은 주 2회 정도 수업과 현장 수업으로 이루어지며 대략 30여개 과정이 이어진다.

투자성 높은 계획관리지역 투자 노하우
최근 정부가 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 관리지역을 쉽게 개발하겠다는 계획을 발표하면서 투자자들의 계획관리지역
토지에 부쩍 관심이 모아지고 있다.

개발이 거의 불가능한 그린벨트 토지를 해제하려면 당연히 개발이 가능한 용도인 계획관리지역으로 먼저 토지를 분류해야 한다.

개발 가능한 용도로 땅이 바뀌면 땅값은 자연스레 오르기 마련이다.

땅은 개발가능성 여부에 따라 투자성이 확연히 결정된다.

투자를 결정하려는 땅이 공적 규제가 강화돼 논이나 밭농사만 짓도록 규제하거나 용도변경이 쉽지 않다면 땅값은 오를 리가 만무하다.

그러나 시골에서 농사나 짓던 별 볼일 없던 땅이 대지나 공장용지 또는 아파트용지로 개발이 허용된다면 황금알은 낳는 거위의 땅으로 탈바꿈할 수 있다.

요즘 토지시장은 대변화의 과정을 겪고 있다.

2004년부터 국토이용계획 변경과정을 거치면서 예전의 준농림지가 없어지고 대신 관리지역으로 지정한 후 토양,입지,활용 가능성 여부를 따져 보전,생산,계획관리지역의 용도로 분류하고 있다. 관리지역 세분화 과정에서 생산,보전지역은 토지규제를 엄격하게 정해 놓았지만 계획관리지역으로 분류하게 되면 개발가능성이
높아져 땅의 가치가 급상승하게 됐다.

 

투자가치 높은 땅 '계획관리지역'

따라서 토지투자자들은 계획관리지역으로 지정된 땅이나 지정 가능성이 높은 땅에 선별 투자에 나서고 있다. 보전,생산관리지역은 개발이 거의 불가능한 땅이다.

보전지역은 자연환경과 산림보호, 녹지공간 확보 등 보전이 필요한 땅이고, 생산지역은 농업,어업,임업 생산의 관리가 필요한 곳으로 지정하는 구역이다.

위 지역은 개발 가능성이 불투명해져 토지의 활용도와 가치가 떨어져 가격상승을 기대하기 어렵다.

그러나 계획관리지역으로 분류되면 각광 받는 토지로 바뀜과 동시에 땅값이 치솟게 된다. 땅의 개발가능성이 높아지면서 몸값도 덩달아 올라간다.

또 토지개발 시 규모 초과에 제한을 강화하던 연접개발 제한도 대폭 풀려 개발이 훨씬 용이해졌다. 공시지가가 20~30% 상승하고 실거래 가격은 두 배 이상 상승한다.

지구단위계획 수립시 200%까지 용적률이 완화돼 아파트와 1,2종 근린생활시설 등이 들어설 수 있게 돼 가격이 올라가는 것이다.

토지의 분류 과정에서 개발이 가능한 용도로 바뀌면 블루칩 토지가 되는 것이 바로 계획관리지역이다.

현재 전국 토지는 구조조정 과정을 겪고 있다.

지자체마다 땅의 용도를 조정하는 관리지역(옛 준농림지,준도시) 세분화 작업을 2008년 안에 마무리한다는 계획이다. 일부 수도권의 파주,양주,김포지역은 세분화과정을 마쳤다. 이들 지역의 계획관리지역으로 분류된 땅의 가격은 천정부지로 올랐다.

 땅의 개발과 보존의 가치에 따라 용도가 나눠지다 보니 땅값의 희비가 교차될 수밖에 없다. 관리지역 땅 주인들의 이해가 얽히면서 민원이 발생해 세분화작업이 지지부진한 상태다. 주민 반발로 인해 수도권 7개 지자체만이 관리지역 세분화작업을 마친 상태다.

따라서 여전히 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 지역 땅에 투자자들이 기웃거리는 것은 당연한 현상이다.


대도시 인접한 소규모 '농지' 유망

계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 토지를 고르려면 지정요건과 함께 지정된 곳의 특징을 이해해야 한다.

계획관리 용도로 지정하는 이유는 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있어 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역, 도시편입이 예상되는 지역, 자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 허용하는 지역 등을 관리하기 위한 목적이다. 따라서 현재 토지의 이용현황이 상수원 보호구역이나 면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지, 하천에서 가깝거나 고속도로 인터체인지와 멀리 떨어진 농지나 임야는 거의 보전,생산관리지역으로 지정될 가능성이 높다.

관리지역 내에서 개발행위 허가를 받은 땅이라도 부지가 좁거나 가구 수가 적어도 마찬가지다.

그러나 건축물이 많고 건축허가가 난 땅, 도로변과 근접한 대규모 공장, 시가화예정지구, 리조트 건설 예정부지, 군사협의가 완료된 토지, 개발진흥지구 등은 계획관리지역으로 편입될 확률이 매우 높다. 

입지가 안 좋아도 땅의 가치가 올라가는 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅을 고르려면 몇 가지 체크포인트가 필요하다. 이런 땅은 기존 개발지나 고속도로 IC 등 공공편의시설과 가까운 땅, 경지정리 비율이 10% 미만이고 대도시와 인접한 농지, 취락지구나 대로변과 근접한 농지를 잘 선정하면 돈 되는 땅으로 바꿀 수 있다.

또 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경, 지자체나 군부대로부터 개발행위 허가를 얻는 땅도 개발확률이 훨씬 높다.

초보자가 계획관리지역으로 지정될 땅을 선정하는 데는 어려움이 많다.

부동산 서류를 봐도 용도지역란에는 관리지역만 표기돼 예상되는 용도를 알아내기가 쉽지 않다.

이럴 때는 주민공람 등으로 관리지역 세분화의 윤곽이 드러난 땅을 고르거나 주민공람 중 민원을 제기해 재조정 중인 땅을 찾아내 투자성을 판단하고 결정하면 된다.

땅 주인이나 중개업자의 말만 믿고 계획관리 지정을 예상하고 매입했다가 생산,관리지역을 묶여 낭패를 당할 수 있다.

지자체의 개발에 대한 밑그림을 먼저 살피고 공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 확인해야 한다.

다음에는 지자체 담당공무원이나 지자체 앞에서 토지 설계나 용도변경 자문을 해주는 토지개발 업체, 설계사무소 또는 해당 지역 토지컨설턴트로부터 용도변경 가능성 여부를 자문 받아 투자를 결정하는 것이 안전하다.

요사이 미국발 금융위기로 인하여 전산업계가 감산,감원등 구조조정으로 몸살을 앓고있다.

부동산 부문역시 예외는 아니다.

금융기관들이 년말의 BIS(자기자본비율)기준에 집착하다보니 돈맥경화가 심화되어 돈가뭄이 심각하다. 위기는 기회라는 말이 있듯이 이럴때 일수록 역발상이 필요하다. 지금은 손품 발품을 조금만 팔면 정말 명품의 부동산 물건을 매수자가 원하는 대로 고을 수 있는 절호의 찬스다.

10년전의 IMF때 위기를 잘 포착하여 부자의 반열에 오른 사람들이 많았다.

 

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부동산경제정보-타운뉴스

대표 김용현

 

010-2260-3100

allinda@hanmail.net

대우전자부품 군포공장 280억에 매각.

[12/31 안양지역시민연대]법적다툼 여지 있다?


경영난으로 법원에 기업회생절차(법정관리)를 신청했던 대우전자부품 군포공장이 수의계약을 통해 다온파트너스에 280억원에 매각됐다.
대우전자부품은 "주채권은행인 신한은행이 경기도 군포시 당정동 필지 및 지상건물을 수의계약으로 매매계약을 체결하고 그 결과를 통보해왔다"고 31일 공시했다.
공시에 따르면 대우전자부품은 "군포 부동산을 다온파트너스에서 280억원에 매입했다"고 밝히면서 "당사가 회생절차를 진행중이므로 신한은행의 상기 계약체결과 관련해 향후 법적으로 다툼의 여지가 발생할 수 있다"고 강조했다.

금정역 도보 5분 1천여평 준공업지

중소기업 사옥 최적지. 인근에 LS그룹 본사 있음.

향후 금정역 뉴타운 개발을 감안하면 상업지로의 용도변경 가능성 있음.

금정역 동쪽으로 인근에 37층 쉐르빌 오피스텔 공사중이고 5분거리 (주)효성이 3천세대 아파트 추진 가능성 있음

외국인소유지로 매각의사 있음

전체 4필지이며 공시지가는 2008년 7월 기준 제곱미터당 1,480,000~1,680,000원

010-2260-3100

안양7동 덕천마을 주택재개발 인가 [경기일보 2009-1-8]

 

안양시는 노후 주택지역인 안양7동 덕천마을에 대한 주택재개발사업을 인가했다고 7일 밝혔다.

덕천지구는 안양7동 148의1 일대 27만7천㎡로, 2013년까지 35개동 4250가구의 아파트로 조성된다. 이중 729가구는 공공임대아파트로 지어지며 일반 분양물량은 390가구이다.
이 지구에는 현재 4천855가구가 거주하고 있어 조만간 1천가구가량이 소유권을 이전하고 다른 지역으로 이주해야 하기 때문에 재산권 처분, 부담금 분담 등 관리처분 과정에서 적지 않은 마찰이 예상된다.
덕천지구의 사업시행자는 대한주택공사, 시공사는 삼성물산 건설부문과 동부건설이 참여하는 삼성건설 컨소시엄이다.
/안양=허찬회기자 hurch@kgib.co.kr

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