엄정숙 부동산전문 변호사 “명도소송에서 보증금 넘은 연체금 받을 수 있다”

- 월세 연체 액수가 보증금을 넘었다면 부당이득반환청구 가능
- 보증금이 연체 월세 액수보다 크다면 청구할 수 없어

“월세를 밀린 세입자를 상대로 명도소송을 진행 중입니다. 집을 인도받는 것도 중요하지만 그동안 밀린 월세도 받고 싶습니다. 세입자를 상대로 청구할 수 있을까요”

밀린 월세를 두고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 부동산을 넘겨받는 것만 목적으로 하는 명도소송과 달리 소송에서 밀린 월세까지 받아내야 하는 경우는 간단치 않다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송에서 세입자의 월세 연체로 진행된 사건이 종종 있다”며 “건물주는 부동산을 인도받는 것과 별개로 세입자가 밀린 월세에 대한 부당이득반환청구를 제기할 수 있다”고 조언했다.

부당이득반환이란 부당한 이익을 돌려주는 것을 말한다. 민법 제714조는 ‘법률상 원인 없이 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 끼친 자는 그 이익을 반환하여야 한다’고 규정하고 있다. 즉 손해를 본 사람에게 정당한 이유 없이 생긴 이득을 돌려주어야 한다는 설명이다.

명도소송에서 부당이득반환청구는 밀린 월세를 받는 것을 말한다. 주의해야 할 점도 있다. 연체된 월세와 보증금 간의 손해를 확인해야 한다.

엄 변호사는 “몇 달간 연체된 월세로 인해 건물주의 손해가 분명하지만 세입자가 미납한 월세가 보증금액보다 적다면 부당이득반환청구를 할 수 없다”며 “다만 연체한 월세 총 액수가 보증금보다 많다면 청구할 수 있다”고 말했다.

예를 들어 보증금 1000만 원에 월세 50만 원 일 때, 연체금액이 1500만원이면 집주인은 세입자를 상대로 500만원의 부당이득반환 청구를 할 수 있다.

반대로 세입자의 월세 연체금액이 보증금 액수를 넘지 않았다면 명도소송에서 집주인이 오히려 보증금 반환의무자가 되어 부당이득반환청구를 제기할 수 없다. 보증금에서 연체 월세액을 뺀 차액을 세입자에게 돌려줘야 한다는 설명이다.

엄 변호사는 “명도소송에서 부당이득반환청구를 함께 제기하는 것은 번거로운 일이 될 수 있다”며 “월세 연체가 발생했다면 남아 있는 보증금을 확인해 소송을 조기에 고려해 봐야 한다”고 조언했다. 이어 “상가의 경우 월 임대료 액수가 크기 때문에 명도소송 기간동안 계속해서 연체가 발생할 수 있다는 점도 감안해야 한다”고 부연했다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.