3년 새 분양가 21% 올린 '과천 푸르지오 써밋', 시공이윤은 '5%'?

분양보증기관의 분양가 통제에 반발, 후분양으로 진행한 경기도 '과천 푸르지오 써밋'의 시공업체 이윤이 5%에도 못미치는 것으로 나타났다. 통상 10% 안팎으로 알려진 아파트 시공 이윤의 절반 수준이다. 정부의 고분양가 통제와 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사가 강화된 이후 건설업체 간 출혈경쟁이 심화되며 업계 수익성에도 빨간불이 켜졌다는 지적이다.

3일 건설업계에 따르면 지난해 7월 분양해 이달부터 입주가 시작된 과천푸르지오써밋의 공사비는 서울 강남의 85% 수준인 3.3㎡당 470만원이다. '시공 후 분양'을 선택한 만큼 공정 과정에서 일부 공사비는 자체적으로 조달했다는 게 시공업체인 대우건설 설명이다.

이 아파트는 시행 측인 과천주공1단지 재건축조합이 2017년 분양보증 신청 당시 3.3㎡당 3313만원의 분양가를 원했지만 HUG가 2000만원대 후반을 요구해 결국 후분양을 선택했다. 이후 분양가는 조합이 원했던 금액보다 약 685만원(20.7%) 비싼 3.3㎡당 3998만원에 책정됐다.



수익성 악화 알면서 후분양하는 건설업체
정부는 당초 아파트 하자 문제와 분양권 투기 등을 줄이기 위해 후분양 활성화대책을 추진했다. 2018년 민간부문 후분양 활성화를 위해 건축 공정률이 60% 이상일 때 입주자를 모집하는 후분양 사업자에 공공택지 우선 공급, 기금대출 지원 등의 인센티브를 제공키로 했다.

하지만 시공사의 재무건전성이 나쁠 경우 후분양이 힘들고 공사대금을 빌리려면 이자부담도 커지는 만큼 수익성이 낮아질 수밖에 없다. 그럼에도 건설업체들이 후분양을 택하는 이유는 선분양 시 반드시 받아야 하는 분양보증 심사에서 고분양가 규제가 강화됐기 때문이다.

건설업계에 따르면 시공능력평가 상위 대형 건설업체의 아파트사업 순이익률은 10%대 안팎이다. 시공능력평가(2019년) 기준 국내 상위 5개 건설업체 영업이익률은 ▲삼성물산 건설부문 5.0% ▲현대건설 5.1% ▲대림산업 11.4% ▲GS건설 7.4% ▲대우건설 4.1% 등이다.

아파트 시공의 경우 일반 영업이익률보다 대체로 높다는 게 건설업계 설명이다. 그만큼 공공공사 등에 비해 수익이 더 난다는 의미다. 건설업계 한 관계자는 "시공사 간 과열경쟁으로 시공비가 낮아져 사업 수익이 점점 줄어드는 추세지만 그럼에도 다른 공사보다는 마진율이 높은 편"이라고 말했다.

갈수록 치열해지는 수주경쟁, 이익내기 힘든 구조
도급계약을 통해 단순 시공하는 것보다 자체사업을 하는 경우 이익률이 더 높다. 실제 아파트 자체사업 비중이 높은 HDC현대산업개발은 전체 영업이익률이 15.8%에 달한다. 지난해 처음으로 시공능력평가 10위권에 진입한 호반건설은 아파트사업이 전체사업의 90% 정도로, 2018년 연결기준 영업이익률이 23.7%를 기록했다.
대우건설 관계자는 “과천 푸르지오 써밋의 수익률이 평균보다 낮지만, 지역 내 브랜드 이미지를 높일 수 있을 것으로 판단한다”고 말했다.

건설업계는 갈수록 수주 경쟁이 치열해지는 상황에 수익성이 지금보다 더 낮아질 것으로 보고 있다. 인구 수 감소로 주택보급률은 이미 100%를 넘었고 저성장과 정부 규제가 지속될 경우 이 같은 현상이 더욱 심해질 것이란 전망이다.

한 대형건설업체 관계자는 "건설기업이나 디벨로퍼 입장에서 사업을 결정할 만한 유인은 이익이나 상징성, 즉 다음 사업을 위한 메리트가 있다고 판단될 때인데 과천이나 강남의 경우 수익성이 낮아도 경쟁 심화될 것"이라고 내다봤다.

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