나는 집 대신 상가에 투자한다 (하루도공실없는상가투자하기)

다음카페 옥탑방보보스의 경매투자(CAFE.DAUM.NET/OKTOPBANGBOBOS) 운영자

점포개발 경력 총 12년, 약 100여 점의 점포를 직접 개발

 

1장. 그럼에도 불구하고
01. 흙수저를 물고만 있어서야
02. 도둑맞은 가난, 결코 도둑맞기 쉽지 않은
03. 사당동 반지하의 추억
04. 세이노 선생님을 만나다

2장. 상가, 어렵지만 매력적이다
05. 저질(低質)의 시대 양질의 투자가 필요하다
06. 돈 되는 상가 고르는 흔한 방법
07. 상가를 굳이 경매로 사야 할까?
08. 95%의 물건을 버려라, 과감하게
09. 70점 이상의 상가를 골라라
10. 완벽한 물건을 찾으려 하지 마라
11. 에쿠스 한 대 값 날려먹고 배운 점포개발의 ‘힘’

3장. 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈

첫 번째 눈. 사람이 먼저다, 유효수요를 살펴라
12. 친절한 페이지, 유효수요 개념잡기

임대료시세*18개월=보증금

보증금*10배=매매가

임대료=월매출의 20%선이 유효
13. 유효수요의 범위를 찾아라
14. 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위

주거용오피스텔 유효수요당 하루4천원 편의점 매출기여 아파트2천원 원룸3천원

중개수수료 전,월세 (보증금+월세*100)의 0.5%*300세대*매수도양측 2=전체수수료/중개업소수

년1회 회전예상
15. 우세한 입지는 유효수요의 크기가 결정한다

편의점마진=30%+로열티 감안할 것

500세대아파트*2000원=편의점예상일매출 1백만원
현장 돋보기 ① 부동산 시세 조사하기

낙찰받으면 세놔주세요 얼마나받을수 있을까요?

두 번째 눈. 주동선, 길목을 사수하라
16. 친절한 페이지, 주동선 개념잡기

주동선에서떨어진1층상가보다 주동선상 고층이 낫다
17. 지도로 찾아라Ⅰ

갈림길에서 오른쪽이나 퇴근길보다 더 발달한쪽으로 걸음옮긴다
18. 지도로 찾아라 Ⅱ
19. 상권의 시작점과 끝자락을 이해하자
20. 유동인구의 절대량 VS. 주동선, 승자는?
21. 단지 내 상가도 주동선의 영향을 받을까?
현장 돋보기 ② 부동산 실매물 조사하기

세 번째 눈. 스쳐지나가는 곳, 흐르는 입지를 피하라
22. 친절한 페이지, 흐르는 입지 개념잡기
23. 흐르는 입지 솎아내기
24. 유동인구에 속지 마라
현장 돋보기 ③ 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 세입자 영업상황 파악하기

네 번째 눈. 법을 제대로 알아야 보이는 보석 같은 상가들
25. 친절한 페이지, 투자자의 법률 해석은 달라야 한다
26. 지뢰를 제거하라, 유흥업종과 행정처벌
27. 유해시설로부터 아이들을 보호하라, 학교보건법
28. 고시원과 상가경매
29. 떼려야 뗄 수 없는 관계, 담배사업법과 편의점
현장 돋보기 ④ 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 공실 점포에 미리 임대 맞추기

4장. 올바른 상업지역별 접근법
30. 친절한 페이지, 상업지역의 구분 개념잡기
31. 택지개발지구(신도시) 상가의 3단계 접근법
32. 중심상업지역, 일반상업지역 상가의 3단계 접근법
33. 근린상업지역 상가의 3단계 접근법
34. 다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법Ⅰ
35. 다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법Ⅱ

큰길가 상가가 핵심상권을 향해있지 않다면 유효인구는 가까운 상가를 이용한다.

유효인구가 적거나 산 등으로 막혀있다면 가까운 상가를 지나 큰길가 상가를 이용한다,
36. 영원한 블루칩, 돈 되는 상가주택을 고르는 3가지 법칙

1.관통도로

이면도로 관통도로상가주택은 다른 관통도로와 교차하는 곳이라야 한다.

2.1입지

3.상가가커지는지역의 상가주택선점하라

5장. 특별한 수익을 올린 투자사례 엿보기
37. 세입자를 내 편으로 만들다

환산보증금=보증금+(월세*100)
38. 상대정화구역 내 유흥주점을 낙찰 받다
39. 협상, 단 하루도 공실이 나지 않는 상가투자의 비밀

마치며. 냄비받침이 되지 않을 책을 세상에 내놓고 싶었다