빌딩투자의 정석 (빌딩 전문 컨설턴트 21명이 전하는 현장 리포트)

1장 부동산의 삼성
1. 원스톱이 가능한 부동산 회사
2. 새로운 동기 부여
3. 열린 경영의 중심, WCD 시스템
4. 아기 사자를 키우다
5. 물건의 역사를 꿰고 있어야 한다

2장 투자는 타이밍이다
1. 빌딩 컨설턴트가 필요한 이유
2. 노선상업지역을 아시나요?
3. 수도권으로 눈을 돌려라

원룸 임차인 관리 무관심 / 상가세입자는 권리금을 생각해서 깨끗하게 관리한다
4. 컨설턴트와 젊은 투자자의 극적인 인연
5. 목적이 분명하면 공격적으로 결정하라

설립5년미만법인부동산취득세 수도권규제지역3배부과

3장 숨겨진 가치를 찾아라
1. 땅은 개발하기 나름이다
2. 지구도 들어 올린다는 지렛대 효과

주거용은 방1개당 3200만원 정도가 대출에서 깎인다
3. 리모델링의 기술

오피스 상권과 리테일(소매)상권을 구분해서 수익율 계산

리모델링 동시 프랜차이즈 섭외
4. 제소전 화해조서의 위력

명도집행전 3개월 연속 또는 임차기간중 3회 미납도 명도요구 조건에 든다

미납우려될때는 제소전화해서 작성을 고려하라
5. 사옥을 마련한다면 임대수익까지 노려라
6. 위반 부분에 대처하는 자세

4장 전문가가 답이다
1. 백 번 듣는 것보다 한 번 가보는 것이 좋다
2. 답사는 빌딩 투자의 첫걸음

165제곱미터(50평)미만건물은 땅값보다 임대료로 가치측정
3. 사무실을 구하려는 기업들에게 알립니다
4. 관리는 전문가에게 맡겨라

Property Management 부동산자산관리, Asset Management,종합자산관리, Facility Management시설관리
5. 부담부 증여를 아시나요?

5장 트렌드를 읽어라
1. 컨설턴트는 매수인 편인가? 매도인 편인가?

계약일을 월요일로 잡지마라 주말에 마음이 바뀐경우가 많다
2. 꿩 잡는 게 매
3. 상권 변화 읽는 법

주인이사는빌딩임대료는 주위보다30%싸다
4. 내게 맞는 투자 방향부터 찾아라
5. 향후 빌딩 투자 시장의 전망

6장 빌딩 부자가 되는 길
1. 빌딩 투자는 이렇게 이뤄진다
2. 실패를 알아야 대비한다

임대차승계동의조건이 붙은 경우 사전확인

강남대로는 버스정류장 때문에 건너편 1층이 보이지 않는다. 그래서 2,3층 임대료가 다른 지역보다 높다.

같은 지역이라도 건물의 위치와 주변 환경에 따라 상승 요인은 각기 다를 수 있다. 아파트의 경우 커뮤니티, 학군, 백화점 등이 주요 가격 상승 요인이라면, 빌딩은 도로의 폭과 상태, 교통 상황, 주변 빌딩 형성 등이 중요하게 고려된다는 설명이다. 그는 “상권은 도로와 영향이 밀접한데 특히 8~12m 폭의 도로를 끼고 있는 곳이 상권이 발달하기 유리한 곳이다”라고 첫손에 꼽았다. 8~12m 폭의 도로변 상점은 임차인이 영업하기 가장 좋은 환경으로, 인도와 차도가 명확히 구분되지 않고 양쪽 도로변 상권이 함께 성장하는 특징이 있다. 도로 상태는 핵심 도로를 기준으로 바둑판 모양이 선호된다. 곧은길로, 골목 초입에서 골목 끝 상점의 간판이 보이는 형태다. 기존 주택가에서는 단독주택 지역이 다세대주택이 많은 곳보다 상권 형성에 유리하다.

상권이 확장되려면 1층에 상점이 입점할 수 있어야 하는데, 다세대주택의 경우 흔히 1층에 필로티 구조로 주차장을 만들어 상권 형성에 제약이 따르기 쉽다. 단독주택은 구입 후 용도 변경에도 수월한 편이다. 오 대표는 “단독주택은 대부분 매도자가 거주하기 때문에 잔금 즉시 건물의 용도를 변경해 새로 임차인을 받기 쉽다”며 “공사 기간이나 대출을 최소화할 수 있는 이점이 있다”고 설명했다.


업종으로는 남성보다는 여성 위주, 중장년층 대상보다는 청년을 대상으로 한 상권이 유망하다. 그는 “일반 식당보다는 편의점, 카페, 카페보다는 여성 의류나 액세서리 등의 상점이 많은 곳이 높은 임대료를 낼 수 있는 상권으로 차후 건물의 가치도 올라갈 수 있다”고 말했다. 이 밖에도 경사도가 낮은 평지, 신축·리모델링한 빌딩이 많은 곳이 고급 임차인의 입주로 임대료 상승으로 이어질 수 있는 유망 지역이다.


미디어 노출 영향과 외국인 유입이 많은 곳의 영향력이 급속히 확대되고 있는 것도 근래의 특징이다. 오 대표는 “요즘은 강릉에서 있는 고객이 스마트폰에서 맛집을 검색해 서울 연남동에 찾아가는 시대”며 “예전엔 역이 생겨야 외지인이 유입됐지만 지금은 미디어 노출의 영향력이 더욱 커졌다”고 말했다. 이어 “내국인은 거리를 지나면서 윈도쇼핑을 할 때가 많지만 외국인은 선물용 구입이 많아 외국인이 몰리는 거리가 상권의 가치가 높다”고 덧붙였다.

오 대표는 “건물은 아파트와 달리 임차인을 바꾸거나 리모델링만 해도 가치가 상승하는 부분이 크다”고 말했다. 이른바 80점짜리 건물을 사서 100점짜리 빌딩으로 만드는 방법이다. 우선 빌딩은 수익형 부동산이기 때문에 임대료를 올리면 그 부동산의 가치가 올라간다. 우선 주택을 사무실이나 상가로 바꿔 임차인을 새롭게 구성하는 방식이 있다. 단독주택을 카페 등으로 변경해 골목상권의 명소로 탈바꿈시키는 것 등이 좋은 예다. 고층부의 주택을 상가나 사무실로 바꿀 수도 있다. 리모델링과 신축을 통해 건물의 가치를 상승시킬 수도 있다. 오 대표는 “건물을 매입한 후 리모델링을 거치면 신축의 절반 비용으로 신축 대비 80% 수준까지 임대료를 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.