(부동산경제정보타운뉴스) 양도세 피하려고 불법 … 평촌 일대 판치는 '다운거래'

인덕원역 인근 건설 아파트
전매 실거래가는 9억원대
6억원대의 다운계약 성행
648억~1575억 세금 탈루주선 중개업소 '계약' 종용
입주자 "정부 차원 단속을"

안양시 평촌신도시 일대 부동산시장이 들썩이면서 불법 다운거래(양도세의 매수인 부담 조건 포함)가 성행하고 있다. ▶관련기사 19면

특히 분양권 전매시 부과되는 양도소득세 중 수백억원대에서 수천억원대 탈루가 예상된 상황인데다 점차 다운거래가 관행처럼 변해 단속이 시급한 실정이다.

4일 부동산 업계에 따르면 평촌신도시에서 차로 10분 떨어진 의왕의 A아파트의 분양권은 8억~10억원 사이에 매물이 나오고 있다.

이 아파트는 2016년 11월에 분양됐는데 당시 전용면적 84.98㎡ 세대의 평균 분양가는 5억6830만원이었다. 1년 반 만에 웃돈(프리미엄)으로 2억4000만~4억4000만원 가량이 붙은 셈이다.

인근 부동산중개업소 관계자는 "최근 분위기를 보면 입주를 원하는 사람이 너무 많아 시세를 평균 9억원으로 봐야한다. 저층이나 뷰가 좋지 않은 곳은 8억원 선, 학의천 등이 보이는 고층의 경우 10억원이 넘기도 하다"고 말했다.

하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 올해 6월 6억5000만원선 4건, 7월 6억6000만원선 2건, 지난달 최저 5억9000만원(1층)에서 최고 6억8000만원(40층)선 12건의 계약이 이뤄졌다.

분양권를 사기 위해 평균 1억원의 웃돈이 든 셈이다. 이 웃돈에는 매수인이 양도세 부담액도 포함됐다.

이같은 차이는 매도인과 매수인이 합의해 실거래가격보다 낮춰 작성하는 형태로 계약을 하는 '다운계약'이 늘어나면서 공식 실거래가를 낮추고 중개수수료와 세금을 줄이는 꼼수 탓이다.

또 중개건수를 늘리려는 부동산 업계의 묵인과 조장도 크다.

실거래가가 낮으면 매도인이 낼 양도소득세와 매수인이 내는 취득세를 줄일 수 있고, 부동산 업계는 거래체결로 중개수수료를 챙길 수 있다.

의왕 P 아파트 매매를 주선하는 인근 중개업소에 문의한 결과 대부분 다운계약을 언급했다.

평촌에 있는 A 중개업소는 "105동 00층의 경우 웃돈으로 2억2000만원이 필요하다"면서 "다운 계약시 양도세는 매수인이 부담하는 조건으로 로얄층은 7000만원에서 8000만원, 낮은층은 6000만원의 웃돈을 붙여 체결한다"고 말했다.

B 중개업소는 "205동 00층의 경우 매수인이 받는 웃돈은 현금으로 2억원을 받고, 거래가격 신고는 웃돈으로 6000만원으로 하고 양도세를 3000만원을 더 부담하는 조건"이라고 말했다.

C 중개업소는 "101동 00층의 웃돈은 2억7000만원인데 분양계약금 10%와 옵션계약금 10%를 빼면 실제로는 2억1000만원"이라며 계약을 종용했다.

이처럼 다운계약이 늘어나는 이유는 양도세에 따른 세금을 줄이기 위해서다.

일반적으로 1년 이내 거래시 양도세로 웃돈의 50%를 내야하기 때문에 거래가를 줄여서 신고할 경우 내야하는 세금이 줄어든다.

전매가 해제된 지난해 6월 이후 1774세대 중 927세대가 거래돼 매물가격과 실거래가격의 차이가 최소 1억4000만원에서 최고 3억4000만원 가량된 점을 반영해 단순계산할 시 이 단지에서만 648억~1575억원의 세금이 탈루된 셈이다.

다만 대부분의 분양권 거래가 지난해 이뤄져서 실제 탈루액은 적을 것으로 예측된다.

게다가 실거주를 원하는 입주예정자들은 낮은 실거래가로 인해 추후 집을 팔때 양도세를 더 내야하는 손해를 보고 있다.

이때문에 의왕 P 아파트 입주예정자들은 인터넷 카페 등에서 다운거래 척결 운동을 하고 있다.

척결 운동을 벌이고 있는 한 입주예정자는 "지역 내 부동산 업체의 다운 계약은 주변 사람들이라면 다 알고 있는데도 단속 소식은 없어 불법을 저지른 부동산 업체들이 더 늘어나고 있다"며 "입주예정자들이 다운거래 척결 운동을 하고 있지만 정부 차원의 대대적인 단속이 필요하다"고 말했다.

그러면서 "다운거래가 아니면 물건 자체를 받아주지 않는 지역 부동산 업체의 카르텔로, 매물을 정상으로 올린 외지 부동산 업체에게 물건을 내리라고 항의 전화를 하고 있다는 이야기를 들었다"고 귀띔했다.

특히 평촌신도시 인근에 한동안 신규 공급이 없었는데 재건축·재개발사업 등이 속도를 내고 새 아파트가 들어서고 있어 이러한 다운계약서와 불법전매계약이 다시금 늘어날 가능성이 높다.

외지 중개업소는 "지자체 단속은 물론이고 공인중개소에서 다운계약을 하지 않도록 스스로 자정하는 노력을 벌여야한다"면서 "다운계약은 명백한 불법·탈세 행위인만큼 이에 대한 인식을 갖도록 정부가 나서야한다"고 말했다.

/인천일보 최남춘 기자 baikal@incheonilbo.com



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