건물주에게 준 권리금... 나갈 때 돌려받을 수 있을까?

- 세입자는 건물주에게 권리금을 요구할 수 없어
- 권리금 회수하려면 신규세입자를 구해 받아야
- 권리금 회수 방해가 있다면 건물주에게 손해배상청구

“평소 잘 알던 지인의 가게를 인수해 장사를 시작했습니다. 지인은 해당 건물의 건물주이기도 합니다. 제 사정을 고려하여 보증금과 임대료를 싸게 해주는 대신 권리금을 요구하여 지급한 상태입니다. 저는 계약이 끝날 때 다시 건물주에게 권리금을 돌려받을 수 있나요”

권리금 회수를 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 이전 세입자와 권리금 거래를 하고 들어온 경우와 달리 건물주가 운영하던 가게에 권리금을 내고 들어왔다면 세입자는 누구에게 권리금을 요구해야 하는지 혼란스러울 수 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가 임대차에서 건물주가 직접 운영하던 가게를 계약하는 경우가 종종 있다”며 “이 경우 건물주도 새로운 세입자에게 권리금을 받고 가게를 임차할 수 있다”고 말했다. 이어 “가게를 넘겨받은 세입자는 계약이 끝날 때쯤 권리금내고 들어온 새로운 세입자와 거래해야 한다”고 조언했다.

즉 세입자는 건물주에게 권리금을 요구할 수 없으며, 새로운 세입자와 권리금 거래를 해야 한다는 말이다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 되었다.

세입자가 새로운 세입자와 권리금 거래를 하기 위해서는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자를 건물주에게 주선해야 한다.

엄 변호사는 “세입자가 권리금 주장을 할 때 주의사항으로는 ▲3기분 이상 임대료 연체를 피할 것 ▲계약 기간이 끝나기 전에 세입자를 구할 것 ▲새로운 세입자를 구하려는 노력 없이 건물주에게 권리금을 주장하지 말 것 등이 있다”고 당부했다.

한편 세입자가 건물주에게 권리금을 요구하거나 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 경우도 있다. 상임법 제10조의4에는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규임차임이 되려는 자로부터 권리금을 지급받을 것을 방해해서는 안된다’고 규정하고 있다. 이에 따라 건물주가 권리금회수를 방해하는 경우는 손해배상청구소송을 할 수 있는 것이다.

엄 변호사는 “일반적으로는 건물주가 세입자에게 권리금을 줄 의무는 없다”며 “다만 건물주가 ▲‘직접 장사를 하겠다’고 명확히 밝히며 권리금 회수를 방해하는 경우 ▲정당한 사유없이 세입자가 주선한 새로운 세입자와의 계약을 거부하는 경우 ▲직, 간접적으로 권리금 거래를 방해한 경우 등 권리금 회수 기회를 방해한다면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 말했다.

손해배상소송이란 이른바 권리금소송을 말한다. ‘권리금액 만큼 손해를 입었으니 이를 배상해 달라’고 건물주에게 청구하는 소송이다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.