대법 "계약 종료 후 보증금 안 줬다면...건물 관리비, 임대인 부담해야"

임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 영업을 하지 못한채 건물만 점유했다면 해당 기간동안 관리비는 임차인이 내야 할까, 아니면 임대인이 물어줘야 할까. 대법원은 임대인이 부담해야 한다고 봤다.

23일 법원에 따르면 대법원 1부(재판장 이흥구 대법관)는 지난 1일 임차인 정모씨가 주식회사 A에 연체관리비 전액을 지급하라는 원심을 파기환송했다.

정씨는 2016년 12월 A사의 건물을 보증금 1억원, 월세 748만원(부가세 68만원 포함)에 3년간 사용하기로 계약을 했다. 다만 월세는 신축 공사가 끝나고 영업을 시작한 날부터 내기로 했다. 정씨는 2017년 4월 20일부터 식당 영업을 시작했으나, 한달만인 5월 22일 폐업했다.

정씨는 폐업 후 식당 용품들을 그대로 둔 채 건물을 점유하면서도 월세를 내지 않았다. A사는 2017년 7월 정씨가 3번 이상의 월세를 미납했다며 건물의 인도와 차임 지급을 구하는 소송을 제기했고, 소장이 정씨에게 송달되면서 임대차계약은 해지됐다. 정씨는 임대차계약이 해지됐음에도 2017년 12월 26일과 2018년 3월 28일 해당 건물에서 한국조리사협회 관련 행사를 열었다.

이에 A사는 정씨를 상대로 부동산 명의를 돌려주고, 2017년 4월 1일부터 부동산 명도가 끝날 때까지 매월 748만원씩 계산한 금액을 달라는 소송을 제기했다.

1심 재판부는 2018년 8월 A사의 손을 들어줬다. 정씨에게 해당 건물을 A사에 돌려주고, 임대차계약이 끝난 2017년 7월까지 3달치 월세인 2534만원을 지급하라고 했다. 대신 임대차계약 종료 후 정씨가 건물을 점유하고 있던 기간에 대해선 월세를 내지 않아도 된다고 판단했다.

재판부는 "임대차계약이 적법하게 해지된 2017년 7월까지의 월 차임 합계 2534만원을 지급할 의무가 있다"며 "임대차계약이 해지돼 종료된 이상 정씨는 A사에 부동산을 명도할 의무가 있다"고 했다.

이어 "임대차계약이 유효한 기간 동안, 영업 유무에 상관없이 정씨에게는 차임 지급의무가 있으나, 영업을 하지 않는 이상 임대차계약이 종료한 후 피고에게 부당이득이 있다고 보기 어렵다"고 설명했다.

이에 정씨는 1심 판결 후인 2018년 10월 건물 명도를 A사에 넘겼다. 이에 앞서 A사는 2017년 4월부터 건물의 관리업무를 B업체에 위탁했는데, B사는 정씨가 건물을 양도할 때까지인 2018년 10월까지의 관리비로 1887만원을 부과했다.

A사는 이후 정씨를 상대로 건물 양도일까지의 불법점유와 건물 원상회복비용, 관리비 연체액(1887만원) 등 총 8686만원을 배상하라며 항소했다. 정씨 역시 보증금 1억원을 돌려달라고 요구하며 항소했다.

2심 재판부는 A사가 보증금을 돌려주지 않았음으로 불법점유가 아니라고 판단했다. 이에 따라 정씨가 손해배상을 하지 않아도 된다고 봤다. 다만 정씨에게 관리비 1887만원과 한국조리사협회 행사를 개최한 이틀에 대한 월세 48만원을 포함해 1심에서의 3달치 차임(2534만원)을 합한 4469만원을 갚으라고 했다.

그러나 대법원은 관리비 1887만원 역시, 정씨가 갚지 않아도 된다고 판단했다. A사가 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 관리비를 받아야 할 기간을 ‘2017년 4월부터 건물을 돌려받은 2018년 10월까지’로 계산한 것이 잘못이라고 본 것이다.

대법원은 "정씨는 A사에 임대차계약이 종료된 2017년 7월까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 건물을 사용한 이틀에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다"고 판시했다.

이어 "원심은 정씨가 A사에 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했지만, 이는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 했다.

그러면서 "연체관리비 1887만원에 대해 다시 산정할 필요가 있다"며 파기환송했다.

 

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