엄정숙 부동산전문 변호사 “계약해지 잊으면 전세금반환소송 힘들어”

- 계약갱신거절 및 계약해지 통보 후 전세금반환소송 해야
- 계약이 해지 되지 않으면 소송조차 할 수 없어
- 이사부터 해야 한다면 ‘임차권등기명령’ 신청해야

“전세계약이 끝날 때가 되어 가는데 집주인은 ‘돌려줄 전세금이 없다’ 합니다. 평생 모아 온 전세보증금을 받지 못할까 걱정입니다. 전세금을 받지 못하면 소송해야 한다고 들었는데 언제 하는 게 좋을까요”

전세금반환소송 시기를 두고 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 전세계약 종료는 다가오는데 집주인이 돈이 없다고 버틴다면 간단치 않은 문제다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세금을 돌려받지 못할까 걱정스러운 마음은 이해하지만, 전세금반환소송은 아무 때나 할 수 있는 건 아니다”며 “전세계약이 종료되거나 해지 되어야만 가능하다”고 말했다. 이어 “계약이 해지되지 않으면 소송뿐만 아니라 강제집행도 할 수 없다”고 조언한다.

전세보증금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 계약갱신거절을 하지 않은 채 소송을 제기하는 경우가 전체의 3%에 달하는 것으로 나타났다.

전세계약이 해지되기 위해서는 집주인에게 계약을 갱신할 마음이 없다는 표현을 분명히 하는 게 중요하다. 주택임대차보호법에 따르면 계약종료 2개월 전까지 집주인에게 계약갱신거절 및 계약해지를 통보해야 한다.

엄 변호사는 “세입자가 계약갱신을 원하지 않더라도 집주인이 의사를 듣지 못한 경우는 법률적으로 묵시적 계약갱신이 되어 임대차 계약이 해지되지 않은 것으로 본다”며 “통상적으로는 전화, 문자, 카카오톡, 구두(말)로 해지통보를 하는 경우가 많지만, 내용증명으로 계약갱신거부 의사를 전달하는 것이 가장 효과적”이라고 말했다.

만약 집주인에게 제 때 연장을 하지 않겠다는 말을 하지 못해 ‘묵시적 계약갱신(자동연장)’이 되었다면 어떻게 대응해야 할까. 엄 변호사는 “묵시적 계약갱신 시에는 계약 기간이 1년 더 연장된다”며 “다만 세입자가 언제든 계약종료 의사를 통보하면 3개월 후 해지효력이 발생하기 때문에 계획을 세울 시간을 벌 수 있다”고 조언했다.

세입자가 계약을 연장하지 않겠다는 표현을 했음에도 집주인이 묵묵부답으로 버틴다면 전세금반환소송을 제기해야 한다.

엄 변호사는 “소송 전에 계약갱신거절 통보를 했는데도 전세금을 돌려주지 않았으니 ‘소송을 진행할 예정’이라는 내용증명을 보내는 방법도 있다”며 “특히 변호사 이름으로 내용증명 보내면 집주인은 심리적 압박을 받기 때문에 소송 전에 돈을 받을 확률도 높아진다.”고 귀띔했다.

한편 이사 날짜가 빠듯한 상황에서 전세금반환소송을 해야 한다면 임차권등기명령을 잊지 말아야 한다. 엄 변호사는 “전세금을 받지 못한 상황에서 이사를 하게 되면 법률적으로 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 전세금 돌려받기가 어려워 질 수 있다”며 “임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등재되면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지 된다”고 귀띔했다. 

대항력과 우선변제권은 집이 경매에 넘어간 경우 사용되는 임차인의 권리를 말한다.