[타운뉴스부동산추천도서] 부동산개발사업의 사업성검토 및 시행
제1부 서문
들어가는 글
부동산개발사업에 필요한 Legal Mind
메모하는 습관
신의성실의 원칙
제2부 땅을 찾아서
들어가는 글
땅에 대한 정보제공자
정보제공자 또는 고객의 관리
현장답사의 중요성
현장에서 확인할 사항
여러 가지 사업의 방식
주택조합
지역주택조합의 사업 시행절차
주택건설사업자 등록 요건
제3부 사업부지와 관련된 서류의 분석
평과 ㎡의 면적환산 방법
지적도 및 토지이용계획 확인원
토지 및 건물 등기부등본
등기부등본에 나타나지 않는 제한물권
토지대장, 임야대장, 건축물대장
매매계약서
기타
모든 서류는 직접 확인하자
제4부 매매계약을 위한 협상
들어가는 글
개략 사업성검토의 필요성
1. 설계도면이 있고, 토지대와 공사비를 알고 있을 경우의 개략 사업성검토방법
설계도면에 일반적으로 나오는 내용들 중 개략 사업성검토에 필요한 사항들을 몇 가지 가정해보자.
사업부지 면적:15,000㎡( 4,537.5평)
연면적:46,875㎡(14,179.7평)
용적률:250%
지하주차장 면적:9,375㎡( 2,835.9평)
토지대가 평당 200만 원이고, 공사비는 평당 450만 원이며, 상기 부지 주변에 최근 분양한 아파트의 분양가가 평균 900만 원이었다고 가정 한다면 상기 부지를 매입하여 사업을 해도 될까?
1) 평당 분양가에 반영되는 토지대는 얼마인가
평당 분양가에 반영되는 토지대는 다음과 같이 계산한다. 독자들도 잘 알고 있겠지만 분양대상 물건이 일반 아파트일 경우, 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 분양가를 책정한다. 따라서 공급면적만이 분양가를 받을 수 있는 것으로 생각하면 된다. 그렇다면 전체 연면적에서 분양가를 받을 수 있는 공급면적은 어느 정도 되는가? 통상 전체 연면적의 78% 정도를 공급면적으로 본다. 위에 제시된 자료를 참고하면 전체 연면적은 14,179.7평이며, 여기에 78%를 곱하여 공급면적을 구하면 11,060평이 된다.
토지대가 평당 200만 원이며 총 토지면적은 4,537.5평이므로 총 토지대는 200만 원×4,537.5평=9,075,000,000원이며, 이를 다시 공급면적으로 나누면 공급면적 평당 토지대는 820,524원이 나온다.
2) 평당 공사비
4,500,000원이다.
3) 평당 간접비는 얼마인가
토지대와 공사비 이외의 모든 사업비를 간접비라고 할 때, 공사비의 65%를 간접비로 보면 된다. 조금 보수적으로 볼 때는 67%~70%를 간접비로 본다.
평당 간접비=4,500,000×65%=2,925,000원이다.
4) 최저 분양가
상기 3개 항목을 모두 합한 금액이 시행사의 원가가 되며, 그 이상의 분양가를 책정할 수 있어야 사업이 가능하다는 결론이 나온다.
최저분양가=820,524+4,500,000+2,925,000=8,245,524원이다.
그렇다면 분양가는 공급면적 기준으로 평당 900만 원으로 보았으므로 공급면적 기준 평당 75만4천 원이 시행사의 세전 사업이익이 된다고 볼 수 있다. 전체 연면적 대비 아파트 공급면적의 비율을 78%로 보았으므로 11,060평×75만4천 원=8,339,240,000원이 사업이익이 되며 11,060평×900만 원=99,540백만이라는 총매출액에 대비하면 8,339백만÷99,540백만=8.38%의 마진율이 나온다.
초기 사업성검토에서 마진율이 8.38%가 나온다면 이 프로젝트의 사업이 가능할까. 아리송하다. 앞에서 언급했듯이 초기 사업성검토 시 마진율이 10% 이상은 되어야 사업을 추진해볼 수 있는 사업이 된다. 왜냐하면 사업진행에 따른 위험비용을 전체 사업외형의 3%~4% 정도는 보아야 하기 때문이다. 따라서 공사비를 낮추든가 토지대를 인하하든가 또는 분양가를 높일 수 없다면 상기 사업지는 이 정도에서 접어야 할 사업지라고 생각하면 될 것이다. 다만 이정도의 사업부지에 다른 리스크가 전혀 없고 시행자가 욕심을 좀 버린다면 도전해볼 만한 프로젝트라고 생각한다.
참고로 상기 분양금액에는 발코니 확장비용이 빠져있는 것이 통상적이기 때문에 거기서 조금 마진율을 확보할 수도 있을 것이다. 시공사의 발코니 확장비용이 평당 20만 원 언저리라면 수분양자들에게 30만 원 정도는 받을 수 있기 때문이다.
사업권 양도·양수
건물분 부가세
부전지(附箋紙)
부전지(附箋紙)
개발사업자는 이 정보를 무심코 지나쳐서는 안 된다. 개발사업에서 문제가 되는 것은 공유지분의 합이 1 이상이거나 1 이하일 때이다. 사업부지 내에 연립주택 등 공동주택이 있는 경우 주로 문제가 된다. 과거에는 주택과 토지가 각각 별개의 등기부로 이루어져 있었으나 1984년 4월 10일 법률 제3725호로 제정되어 1985년 4월 10일부로 시행된 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 집합건물의 경우 주택과 토지가 하나의 등기부등본에 등재되게 되면서 문제가 발생된 경우가 대부분이다.
예를 들면 연립주택의 사업부지가 1,000평이고 동일한 크기의 주택이 25가구라면 1가구당 토지지분은 40/1,000평이 되어야 문제가 없다(40/1000×가구=1000/1000=1). 그러나 간혹 세대별 토지지분 또는 대지권 전부를 합하여도 1이 되지 않는 경우가 있는데 이를 부전지에 표기해놓은 것이다.
공유지분의 합계가 1이 안 되는 상황이 발생되는 원인은 대부분이 최초 사업시행사가 토지지분 중 일부를 수분양자에게 양도하지 않고 자신의 소유로 남겨 둔 경우이므로 폐지된 토지등기부등본을 확인하여 현 소유자와 매매계약을 체결하거나 최초 사업시행자 또는 개인이나 그 상속인으로부터 무상 양도를 받으면 된다.
연립주택 등 공동주택의 경우 또 하나 유의할 점은 사업부지상에 제한물권이 설정된 경우 흔히 대지권란에 ‘별도등기 있음’이라고 표기된다. 이러한 경우 토지등기부등본을 확인하여 사업부지상 설정된 제한물권을 말소한 후 매매계약을 체결하여야 함은 물론이다.
지적불부합지
공유지분
용적률과 매매가격의 연동
중도금 및 잔금 지급시기
인허가 조건부
제한물권 해결방안 명기
분묘의 처리방안
세입자나 점유자 처리문제
지하 지장물 처리문제
종중 등과의 매매계약
제5부 사업부지의 소유권 및 명도 확보 방안
들어가는 글
근저당
소유권이전등기 청구권 가등기
제소전화해조서
공탁
가등기, 가처분
알박기
제6부 시공사 선정 방법
들어가는 글
선정기준
접촉시기
양다리 걸치기
도급계약조건 협상 및 도급계약 체결
제7부 주택사업을 위해 알아야 할 각종 금융기법
들어가는 글
시행사 자체조달
시공사의 대여금 활용
담보대출
책임준공보증을 통한 Project Financing
P2P 자금
ABS(Asset Backed Securities)
REIT’s(Real Estate Investment Trusts)
차입형 토지신탁
책임준공 의무부담부 관리형신탁
초기자금 조달 금액의 결정방식
제8부 사업성검토 방법
들어가는 글
용적률
분양가 및 예상분양률
공사비
철거비
토지대 및 소유권이전등기비
설계비
감리비
Model House 건립비 등
광고·선전비
분양대행수수료
분양보증 수수료
보증수수료 계산방식
보증수수료는 대지비부분 보증료에 건축비부분 보증료를 합한 금액이다.
1) 대지비부분 보증료=대지비부분 보증금액×대지비부분 보증료율×(보증서 발급일로부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 해당일수)/365
대지비부분 보증금액=보증금액×(입주자모집공고안상 세대별 대지비 합계액/입주자모집공고안상 세대별 분양금액 합계액)
2) 건축비부분 보증료=건축비부분 보증금액×건축비부분 보증요율×(보증서 발급일로부터 입주자 모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 해당일수)/365
건축비부분 보증금액=보증금액-대지비부분 보증금액
상·하수처리 부담금
학교용지 부담금
광역교통시설 부담금
과밀부담금
농지보전부담금
대체산림자원조성비 및 대체초지조성비
지역난방부담금
개발부담금
부가가치세
미술장식품비
보존등기비
종합부동산세
시행사 운영비(업무대행비)
금융비용
기타 Factors
건축물 분양에 관한 법률
건축법상 매도청구
건축물관리법
개략 사업성검토 Tool의 소개
제9부 주택사업의 인허가
들어가는 글
건축사사무소의 선정
미분양관리지역에서의 예비심사 또는 사전심사
문화재지표조사
지구단위계획
지질조사 및 굴착행위신고
환경영향평가
사전재해영향성검토 협의
교통영향평가
지방건축위원회 건축심의
교육환경평가서 승인
친환경 건축 관련 인증
경관심의
건축물 안전영향평가
지하안전영향평가
안전관리계획 승인
사업계획승인 신청
감리자 지정
구조안전심의
가설건축물 축조신고(M/H 관련 업무)
착공신고
입주자모집승인 신청
입주자 사전점검
사업주체의 어린이집 임차인 선정
제10부 사례연구
들어가는 글
송전탑 및 변전소 등과 관련된 문제점들
진입도로와 관련된 문제점들
문화재와 관련된 문제점들
철도·고속도로 등과 관련된 문제점들
학교용지 부담금과 관련된 문제점들
매도청구(알박기)와 관련된 문제점들
국공유지와 관련된 문제점들
기타 문제점들